■サンフロンティア不動産＜8934＞の事業概要
同社グループは、ビル経営におけるすべてのステップをワンストップで提供している。最も影響力を発揮できる都心オフィスビル事業を中核に据え、ホテル・観光事業やその他事業にも取り組んでいる。ビル経営における各ステップで、同社グループの主要サービスを独自の事業として構築することで専門性を追求し、競争優位性を確保している。また、部門を超えてサービスを連携・連鎖させ、専門性を持った人財を集めることで、顧客視点に立ったより大きな付加価値の提供を実現している。サービスの連携・連鎖の例としては、賃貸仲介が持つ地域密着の土地勘を生かしたテナント目線のリニューアル企画や、プロパティマネジメントの知見の活用によりビルの価値を最大化し、売買仲介と協業しながら売却するといったものがある。フィロソフィ経営により全従業員の価値観を揃え、顧客目線で課題解決に取り組むことで、連鎖複合型の付加価値の高い商品とサービスを生み出すという強みにつなげている。
1. 不動産再生事業
不動産再生事業では、「リプランニング事業」「賃貸ビル事業」を手掛けている。
「リプランニング事業」は、稼働率の低い収益不動産やリニューアルを要する建物を取得し高収益の不動産に再生したうえで、富裕層・資産家・事業法人・ファンド等へ販売している。日頃からテナントのニーズを把握しているプロパティマネジメントや賃貸仲介のノウハウを活用して時代やニーズにマッチしたオフィス空間を企画・演出し、コストパフォーマンスを追求した改修工事を行っている。そして、地域密着によるリーシング力を生かして早期満室稼働を実現することで収益性を高めている。
リプランニング事業において特徴的な商品化方法の1つである「セットアップオフィス」は、通常の賃貸オフィスとは異なり、受付や応接室などの設営や執務エリアにデザイン性の高い内装工事を施し、設備や什器の一部を予め設置した状態で貸し出される。入居テナント企業には、4つのメリットがある。1) オフィス内装の考察や業者選定などの手間がかからず、経営者の負担を軽減する。2) 配線関連や引越以外の作業が不要なため、移転後すぐに利用可能。内装や原状回復の工期短縮により、正味利用可能期間も増加。3) オフィス内装の費用負担が削減されるため、入居テナントの内装資産計上もなく財務負担が軽減される。4) 意匠性や機能性にこだわった、高いデザイン性を持ったオフィス内装により、人財採用や社員のモチベーション、生産性が向上する。これは土地勘があり、入居テナントの動向を把握している同社グループならではの商品である。2023年6月に実施された同社企画の調査によると、東京23区内のセットアップオフィスのシェアは、数ベース・面積ベースの双方において50%超と圧倒的なシェアを誇っている。
「賃貸ビル事業」は、リプランニング事業における賃貸ビル物件数を拡大しながら、不動産サービス部門で培ったオペレーション力を生かして、賃料収入を得ている。
2. 不動産サービス事業
不動産サービス事業では、「リーシングマネジメント事業」「プロパティマネジメント事業」「ビルメンテナンス事業」「滞納賃料保証事業」「貸会議室事業」を手掛けている。
「リーシングマネジメント事業」は都心主要エリアに12ヶ所の営業所を構えており、地域に根差した営業活動を行っている。売買仲介では、他部門からの紹介案件を着実に成約につなげることで安定的な収益を確保している。賃貸仲介では、約80人のリーシング営業マンを配置し、圧倒的なスピードと行動量により顧客課題を解決している。東京都心部のオフィスビルに特化して、移転計画・仲介・内装デザインまでのトータルサポートを提供するほか、居抜きオフィスサイト「そのまんまオフィス!」を運営しており、現在使われている空間・内装・設備・インフラを「そのまま貸したい・借りたい」というニーズとマッチングしている。
「プロパティマネジメント事業」は、ビルの収益向上と不動産価値の最大化をミッションに掲げている。ビル管理では、年間700件以上に及ぶ賃貸仲介によって得た「入居推進力」と、定期的にテナントを訪問し快適な事業環境を維持・提供することで得た「入居維持・契約更新力」を生かし、ビルオーナーが所有する不動産の安定経営を実現している。また、空室のテナント斡旋・リニューアル提案から相続・事業継承までのワンストップサービスを提供している。単なる賃貸仲介業やビル管理業ではなく、顧客の不動産を中心とした資産の「お困りごと解決」業を本業として掲げ、問題解決能力を持つ専門部門と連携することで幾世代にもわたる資産防衛・活用を実現している。
「ビルメンテナンス事業」では、ビルのトータルメンテナンス及び管理業務や各種工事を行っている。「東京を世界一美しい街に」を合言葉に、建物の清潔かつ安全なビルメンテナンスに取り組んでいる。また、環境にも配慮したメンテナンスを行っており、事業を通じてSDGsにも取り組んでいる。
「滞納賃料保証事業」は、テナントの賃料滞納発生時に、ビルオーナーに対して賃料を保証するサービスを提供している。同社グループが提供するビルサポートシステムにより、テナントには入居しやすい経済環境を、ビルオーナーには未回収リスクの移転と稼働率アップをそれぞれ同時に提供している。また、督促書面等の作成から裁判手続き・退去・原状回復に至るまで、解決に向けた煩雑業務を引き受けている。
「貸会議室事業」は、都心オフィスビルの空室を貸会議室・レンタルオフィス・コワーキングスペースとして提供している。都心不動産の「空間」と「時間」の価値最大化を目的として、建て替えによる取り壊しが決定しているオフィスビルなど、借主が見つかりにくく、空室のまま放置されているオフィスを借り上げ、様々な付加価値を乗せることで有効活用につなげている。都心オフィスビル事業で培ってきた土地勘と支店網が生かせる東京都心部に集中的に店舗展開し、スピード感と柔軟性のある対応により利便性を追求している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■Sunfrontier房地產＜8934＞業務概要
該集團提供一站式的寫字樓經營服務, 以中心城市的辦公樓事業爲核心，並涉及酒店、旅遊和其他業務。在房地產經營的各個步驟中，通過將集團的主要服務作爲自己的業務構建，追求專業化並確保競爭優勢。此外，通過跨部門合作和協作，彙集擁有專業知識的人才，實現更多客戶價值的提供。其中，搭載住宅經紀人持有的當地密切的土地知識制定了租戶考慮的翻新計劃，還有通過運用財產管理的專業知識最大化建築物的價值，在與買賣仲介協作的同時，銷售。通過利用哲學經營，集中全員的價值觀，從客戶的視角解決問題，進而產生鏈式複合型的高附加值產品和服務。
1. 房地產再生業務
在房地產再生業務中，公司經營“重新規劃事業”和“租賃樓事業”。
“重新規劃事業”是收購經營率低的盈利房地產和需要整頓的建築物，再生爲高收益房地產後向富裕層、資產家、法人和基金等銷售。通過利用財產管理和住宅經紀的專業技能，策劃並實施適合這個時代和需要的辦公空間，進行追求成本性能的改修。其次，通過地方密切的租賃力實現早期滿座，增加收益。
“設置辦公室”是房地產再生業務中特殊的一種商品方法。它與通常的租賃辦公室不同，通過在受理處和會客室等地設置高設計性內部船艇，以及安裝預先設定的某些設備和器具得到借出。入住租戶企業有以下4個好處：1）不需要考慮辦公室內裝的考慮和選擇業者等事宜，能減輕經營者的負擔。2）除了佈線相關和移動之外，不需要其他的操作，因此可以立即使用。由於內裝和原狀回覆的時間縮短，實際可以使用的時間也有所增加。3）由於減少了辦公室內裝的費用負擔，入住租戶的內裝資產測算不漲，並且減輕了財務負擔。4）由於注重設計性和功能性，擁有高度設計性的辦公室內裝將有助於招募人才、促進員工的積極性和生產力。這是與擁有當地知識並了解入住租戶動向的同公司集團所特有的產品。根據同公司集團於2023年6月舉行的調查，設立辦公室的份額在東京23個區中，以面積爲基礎和數基礎均超過50％，擁有壓倒性的份額。
“租賃樓業務”通過擴大在房地產再生業務中的租賃樓物件數，利用在房地產服務部門中積累的操作能力獲取租金收入。
2. 房地產服務業務
在房地產服務方面，公司經營“租賃管理業務”、“物業管理業務”、“大樓維護業務”、“拖欠租金保證業務”和“出租會議室業務”。
爲了積極應對現場的需求，有“租賃管理事業”，在城市主要地區設立12個營業所，進行對當地的根本性營銷活動。在買賣仲介方面，通過將其他部門提供的交易案件着實白化成就建立了穩定的收益。在租賃仲介方面，配置了約80位租賃銷售員，解決了顧客問題，以壓倒性的速度和行動量。主要針對東京都心區的寫字樓，提供了拓展計劃、仲介、內部設計和其他支持，並營運着“那樣的辦公”等居內辦公場所，與販賣意向匹配。
“物業管理業務”以提高建築物收益和最大化房地產價值爲使命。通過年均超過700筆的租賃仲介獲得的“入住推進力”以及定期拜訪租戶以維持和提供舒適的業務環境而獲得的“入住維持和合同更新力”，實現了建築業主對其所擁有房地產的穩定經營。此外，還提供從空房租戶斡旋到更新提案及繼承業務的一站式服務。公司不僅僅是租賃中介業務或樓宇管理業務，而是將客戶的房地產作爲中心的 “解決煩惱” 商業，不斷提升通過與具有問題解決能力的專業部門合作，實現幾代人的資產保護和利用。
“樓宇維護業務”提供樓宇的總體維護和管理業務以及各種工程。以“將東京打造成爲世界上最美麗的城市”爲口號，致力於建築的清潔和安全維護。同時，該公司還進行着環境友好型的維護，並通過業務對可持續發展目標（SDGs）做出了貢獻。
“逾期租金保證業務”針對租客租金逾期時，向樓宇業主提供租金保證服務。通過該公司集團提供的樓宇支持系統，爲租客提供易租住環境，爲樓宇業主提供無未收回的風險轉移和提高稼動率的同時提供。此外，還接受督促書面文件的編寫，從審判程序、退房和原狀恢復等方面，承擔繁瑣的解決問題的工作。
“租賃會議室業務”將位於都市中心的空置辦公樓出租爲會議室、租賃辦公室和合作空間。爲了最大化都市不動產的“空間”和“時間”的價值，藉助於建設性拆除已被決定的辦公樓等建築的空置，往裏面加入各種附加價值來有利地加以利用。在都市中心樓宇業務中積累的土地和支部，以中心部爲重點加速擴展店鋪，並通過快速而靈活的反應來追求便利性。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
