2024 財年業績符合市場預期
領展房產基金公佈2024 財年業績：收入及淨物業收入（NPI）分別同比增長11.0%及9.5%至135.8 億港元及100.7 億港元（主要系新購入物業開始貢獻收入）；每份額股利（DPU）及每份額淨資產（NAV）分別同比下降4.3%及5.4%至2.63 港元及70.02 港元（分別系基金份額增加、資產組合公允價值下降），符合市場預期。
整體經營穩健。公司位於中國香港物業經營平穩，其中零售物業收入同比增長2.2%，2024 財年末出租率維持98%，2024 財年全年續租租金提價率同比提升0.8ppt 至7.9%；停車場及相關業務收入同比增長3.4%。公司位於海外物業延續良好的經營態勢，新加坡、澳洲零售出租率分別爲97.8%、99.7%。此外，公司位於中國內地的物業表現略有分化，零售物業邊際回暖，辦公物業持續承壓，出租率分別爲96.6%及92.3%（同比+1.4ppt 及-3.2ppt），24 財年全年續租租金提價率分別爲2.8%及-10.2%。
資產組合估值下滑。受資本化率抬升及匯率貶值影響，2024 財年末公司物業組合資產估值同比下降0.6%至2,360 億港元。除中國香港停車場及中國內地物流外，其餘資產類型物業均現不同程度下滑。
資產負債表健康。截至2024 財年末，公司淨負債率1爲19.5%（同比上行1.7ppt），平均借貸成本爲3.78%（較2023 年9 月末上行4bps），固定利率債務佔總債務比例達70%，整體風險可控。
發展趨勢
關注中國香港零售消費趨勢變化。儘管2024 財年公司位於中國香港的零售商戶銷售增速優於市場整體趨勢，但伴隨港人赴內地消費增加，2024 財年下半年銷售額同比增速已有所放緩。往前看，我們認爲受內地影響較大的超市等業態或面臨較長時間挑戰，建議關注消費趨勢變化對業績帶來的影響。
盈利預測與估值
考慮中國香港零售物業表現趨於疲軟，我們下調2025 財年DPU 4%至2.57港元，並引入2026 財年DPU 預測2.57 港元（同比持平）。維持跑贏行業評級，下調目標價15%至40 港元，主要反映盈利預測調整及更爲審慎的中長期盈利能力判斷。目標價隱含6.4%2025 財年預期股息率，較當期股價具備17.3%的上行空間，當前股價交易在7.5%的2025 財年預期股息率和7.5%的2026 財年預期股息率。
風險
中國香港本地零售物業表現不及預期；海外商業資產價格超預期下行。