越秀資本擬增持公司股份不超2%、大股東堅定看好公司內在價值。越秀資本（000987.SZ）發佈公告，其控股子公司廣州資產擬使用不超5.57 億元通過二級市場買入越秀地產股票，授權期限12個月，累計買入不超越秀地產總股本的2%，越秀資本控股股東也是越秀集團；本次增持前，越秀地產控股股東越秀集團持有公司股份43.39%，增持後越秀集團持股佔比將提升至不超45.39%，大股東增持表明堅定看好公司內在價值。同時廣州資產始終堅持聚焦不良資產管理主業，通過與頭部房企合作積極介入不良地產紓困領域，本次投資越秀地產股權也有助於深化合作層級，更好在房地產行業進行戰略合作。
公司銷售有所下滑、但行業排名提升，投資繼續聚焦核心一二線城市。公司公告，2024 年1-4 月公司實現銷售金額300.1 億元，同比-47.5%；銷售面積102.3 萬方，同比-38.7%，已完成全年1,470億元銷售目標的20.4%。根據克而瑞數據，2024 年1-4 月公司累計銷售額排名行業第10 位，較23 年全年提升2 名。投資端，公司1-4 月累計獲取5 幅地塊，佈局在上海、廣州、合肥三個城市，拿地金額74.2 億元，同比-48%；拿地面積35.6 萬方，同比-65%，拿地銷售金額比25%、拿地銷售面積比35%，公司拿地持續佈局在覈心城市。公司可售資源豐富，23 年末土儲規模2,567 萬方，佈局在29 個城市；土儲中一線、二線、三四線佔比分別爲44%、51%、5%；TOD、城市運營、國企合作、勾地佔比分別爲13%、12%、16%、8%。
綠檔國企，融資成本新低，積極擴張中保持財務穩健。公司公告，2023 年，公司有息負債1,044億元，同比增長18%；公司剔除預收後資產負債率67.4%、淨負債率57.0%，現金短債比2.0 倍，穩居三道紅線綠檔；公司23 年完成供股融資，募資淨額83 億港元，發行境內公司債69 億元、人民幣自貿區債34 億元；公司整體平均融資成本3.82%，同比下降34bps。
投資分析意見：大股東計劃增持，堅定看好公司價值，維持“買入”評級。越秀地產前兩大股東均爲國資背景，廣州地鐵戰略入股後，公司實現“軌交+物業”新戰略發展，資源稟賦優勢明顯。近期大股東擬增持公司股份不超2%，進一步表明大股東堅定看好公司內在價值。公司六位一體、多元投資，TOD、城市運營拿地已嶄露頭角。我們維持2024-26 年歸母淨利潤預測爲32.0、35.4、39.1 億元，當前價格對應24/25PE 爲6.1/5.5X，維持“買入”評級。
風險提示：房地產調控政策超預期收緊，市場銷售去化率不及預期。