■業績動向
1. 2024年2月期の業績概要
セレコーポレーション＜5078＞の2024年2月期の連結業績は、売上高23,103百万円（前期比8.1%増）、営業利益1,637百万円（同32.8%増）、経常利益1,658百万円（同32.2%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,109百万円（同30.0%増）となった。全体の売上高に占めるセグメント別売上高の割合は、賃貸住宅事業が39.7%、賃貸開発事業が21.2%、賃貸経営事業が39.1%である。賃貸開発事業では、積極的な販売活動により計画外の販売実績を確保し、売上高増加に大きく寄与した。賃貸住宅事業では、「高付加価値」に見合う販売単価への見直し、賃貸経営事業では新定額精算商品「セレスマートリペアシステム」の販売開始等を行い、ゲスト（入居者）及びオーナーの満足度向上に注力した。利益面においても、売上高及び売上総利益率の改善により大幅増益、販売費及び一般管理費は同146百万円の増加となるも、売上比では同0.1ポイントの減少となった。販管費率の減少は、千葉工場における生産効率の改善や購買先の多角化等の原価低減策の奏功もあるが、それ以上に売上高の伸びが顕著であることが主な要因である。これらの取り組みが利益率の増加に寄与し、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益が予想値を大幅に上回る実績となった。2024年2月期末時点のKPIについては、建築実績累計が2,778棟（前期末比75棟増）、経営基盤の強化を示す管理戸数が12,314戸（同271戸増）と堅調に推移しているほか、収益の安定性を示す入居率は98.5%（同0.1ポイント増加）と高水準を維持している。全国及び首都圏のアパート建築実績は堅調に推移しており、同社の業況にも反映されている。また、金融機関の融資金利動向に関して、現時点では変動金利は大きく変動しておらず、アパート経営の圧迫や受注状況への影響は出ていない。同社のメイン顧客層は、金利優遇を受けやすい地主・富裕層であるため、仮に金利が上昇した場合であっても影響は限定的であると弊社では見ている。
2. セグメント別の業績概要
(1) 賃貸住宅事業
売上高は9,447百万円（前期比3.9%減）、セグメント利益は639百万円（同11.0%減）となった。好調だった前年同期並の売上水準には至らず、計画比でも93.9%とわずかに未達となったが、新規情報源の開拓や新たなパートナーズ組織の発足、金融機関との関係強化等を通じて、顧客の獲得と管理受託数の拡大に注力した。原価高騰への対策としては、生産性向上や購買先の多角化、新型式の運用開始による原価低減、賃貸経営事業との連携強化等を行い、自社製造の部材を使用する千葉工場では、品質向上と付加価値の創造に努めた。新型式では、建築部材である鉄骨のベース幅について、従来の型式では50センチメートルに限られていたところを30センチメートルに抑えることに成功している。2024年2月期より運用を開始しており、従来の型式と比べて鉄筋量・コンクリート量が少なく済むため、コストダウンにつながっている。また、脱炭素社会の実現に向けて、「東京ゼロエミ住宅」仕様の提案や販売単価の見直しを推進した。新商品販売に向けては、新たな空間設計による付加価値と独自性の高いアパートの開発・研究を行い、共立女子大学、千葉工業大学、東京理科大学と共同研究を実施した。SDGsの持続可能な開発目標に賛同し、省エネルギー性能を強化したアパートの商品開発にも注力した。さらに、中長期的な成長を見据え、優良な技術者の確保や営業コンサルタントの増員、人財育成にも積極的に取り組んだ。
同社は3月の引き渡し案件が多く、4月〜8月は売上が鈍化する時期となる傾向にある。売上高の先行指標である受注状況は計画通り進捗しており、2024年2月期末時点の受注棟数83棟（前期比6.4%増）、引き渡し棟数75棟（同17.6%減）、着工棟数84棟（同0.0%増）と、着実な案件確保がなされていると弊社では見ている。
(2) 賃貸開発事業
売上高は5,052百万円（前期比28.7%増）、セグメント利益は750百万円（同79.1%増）となった。積極的な営業活動が奏功し、計画外の販売実績を確保できたことにより大幅な増収増益を実現した。新規仕入物件の空間設計仕様や外観・外構計画の改善、賃料設定の見直し等の施策を行い、付加価値の提供と利益率向上に注力した。また、人材紹介会社との関係強化や適切な研修・評価による人財育成、販売実績のある紹介業者との関係強化を通じて組織力を強化した。全物件に「東京ゼロエミ住宅」仕様を採用し、高い断熱効率を実現した。さらに、中長期的な営業活動を見据え、富裕層が好む資産価値・希少性の高い角地にターゲットを絞り込んだ仕入活動や、販売手法の見直しによる資金効率の改善に取り組んだ。前期契約済の物件引き渡しが第1四半期に集中したことに加えて、第4四半期連結累計期間において計画外の販売となる1件の土地引き渡しにより、大幅な増収増益を達成した。
(3) 賃貸経営事業
売上高は9,323百万円（前期比6.6%増）、セグメント利益は1,101百万円（同15.4%増）となった。賃貸住宅事業と協働し、アパートの企画・設計の段階から受託営業活動に注力し、管理戸数を12,314戸（前期末比271戸増）まで増加させた。新たにオーナー向けのステータス別サービスを開始し、外部の賃料AI査定システムを活用して資産価値の向上を図り、オーナーとの信頼関係を構築した。また、専任の賃貸仲介協力業者の組織「セレリーシングパートナーズ」（2024年2月末で16社）とメンテナンス協力業者の組織「セレメンテナンスパートナーズ」（2024年2月末で10社）との関係を強化し、新定額精算商品「セレスマートリペアシステム」の販売を開始した。これらの取り組みにより、ゲスト（入居者）及びオーナーの満足度を向上させ、高水準の入居率（2024年2月末で98.5%）を維持した。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■業績動向
2024年2月期業績概要
セレコーポレーション（5078）2024財年的合併業績爲銷售額231.03億日元（同比增長8.1%），營業利潤163.7億日元（同比增長32.8%），經營利潤165.8億日元（同比增長32.2%），歸屬於母公司股東的當期淨利潤110.9億日元（同比增長30.0%）。各分段銷售額佔總銷售額的比例爲租住房地產業佔39.7％，租賃開發業佔21.2％，租賃經營業佔39.1％。在租賃開發業務方面，通過積極的銷售活動確保了計劃之外的銷售業績，大力促進了銷售額的增長。在租賃住宅業務方面，對“高附加值”銷售單價進行了重新評估，而租賃經營業務方面則推出了新的固定金額結算商品“Cele Smart Repair System”等，致力於提高訪客（入住者）和業主的滿意度。在利潤方面，由於銷售收入和銷售毛利率的改善，利潤顯著增長，而銷售費用和一般管理費用增加了1.46億日元，但以銷售比率計算，減少了0.1個百分點。管理費用率的下降福利工廠的生產效率改進和採購來源的多元化等成本降低措施取得了良好的成果，但更重要的是銷售額的顯著增長。這些措施有助於提高利潤率，營業利潤、經營利潤和歸屬於母公司股東的當期淨利潤也大幅超過了預期。至於KPI截至財年2024年2月期末，建築累計實績爲2778棟（比去年同期增加75棟），展示了經營基盤的強化，管理戶數爲12314戶（同增271戶），入住率保持在高水平，爲98.5%（同比增加0.1個百分點）。 全國和首都圈的公寓建設實績穩步推進，並反映在該公司的業務狀況中。此外，就金融機構貸款利率的動向而言，目前，浮動利率並沒有大幅波動，因此並沒有對公寓經營造成壓力或影響訂單狀況。由於該公司的主要客戶群體是享受利率優惠的地主和富有人群，因此即使利率上升，影響也是有限的，我們在公司內部認爲。
2.各部門的業績概況
（1）租賃房地產業
銷售額爲94.47億日元（同比下降3.9％），段利潤爲6.39億日元（同比下降11.0％）。雖然未達到計劃的93.9％，也沒有達到前年同期銷售量好的水平，但通過開發新的信息來源、成立新的合作伙伴組織、加強與金融機構的關係等，致力於擴大客戶的獲得和管理託管數。應對成本上漲的措施包括提高生產力、多元化採購來源、通過新型號的運用開展成本降低、加強與租賃經營業務的合作等，在千葉工廠使用自制零部件，努力提高質量和附加價值。使用新型號，將建築部件鋼骨的基礎寬度從原來的50厘米壓縮到30厘米，從而既使用鐵筋量和混凝土量比原型少，也節省了成本。另外，爲了實現低碳社會，積極推進了“東京零排放住宅”的建議和銷售單價的重新評估。爲了推進新商品銷售，進行了高附加價值和高獨特性公寓的開發和研究，與共立女子大學、千葉工業大學和東京理科大學共同進行了研究。積極支持可持續發展目標的SDGs，並注重開發具有省能性能的公寓產品。此外，爲了追求中長期成長，積極參與了優秀技術人員的獲取、銷售諮詢人員的增加和人才發展等活動。
該公司的3月交付項目非常多，4月至8月是銷售放緩的時期。作爲銷售額的先行指標，訂單狀況按計劃順利進行，訂單棟數爲83棟（同比增加6.4％），接收棟數爲75棟（同比減少17.6％），開工棟數爲84棟（同比穩定）。我們在公司內部認爲，這表明公司正在穩健地獲得訂單。
(2)房屋出租開發業務
預計銷售額爲5,868百萬日元（前一年同比增長16.2%），預計業務部門利潤爲698百萬日元（同比下降6.9%）。具體的主要策略如下。
營業收入爲5,052百萬日元（同比增長28.7%），業務利潤爲750百萬日元（同比增長79.1%）。積極的銷售活動取得成效，因爲可以保證計劃外的銷售業績而實現了大規模的增收增益。實施了新的採購物件空間設計規格、外觀外圍規劃的改善、租賃價格的修訂等措施來注重提供附加價值和提高利潤率。同時，通過加強與人才介紹公司的關係、適當的培訓和評價來培養人才，加強了組織能力，通過加強與具有銷售業績的介紹經紀商的關係也加強了組織能力。所有房產都採用了“東京零排放住宅”規格，實現了高效的隔熱。此外，將目光投向中長期的銷售活動，將目標鎖定在富人青睞的資產價值和稀缺性高的角落上，致力於改進採購活動和銷售方法的資金利用率。除了上期合同的物件移交集中在第一季度，還通過交付一塊計劃外出售的土地而取得了巨大的增收增益。
c）加強與交易商之間的聯繫和提高業務品質
對於房屋出租中介業務的承包商，定期舉行旨在提高商品知識以加強承包商的工作的「SereMeister」研討會。可期望獲得業務品質的進一步提高效果，提高同步性和進一步提高業務品質。此外，將利用外部諮詢公司，重新檢查建築管理品質，並制定用於進行室內修復和以退房爲主的業務品質均一化和業務精度提高的業務手冊。
營業收入爲9,323百萬日元（同比增長6.6%），業務利潤爲1,101百萬日元（同比增長15.4%）。與租賃住宅企業合作，注重從公寓規劃和設計階段開始的承包銷售活動，並將管理房間數量增加到12,314個（比上期末增加271個）。開始提供針對業主的不同等級的服務，並利用外部租金AI評估系統提高資產價值，建立業主信任關係。此外，強化專職的房屋中介和協作夥伴公司的組織“Cerelysing Partners”（截至2024年2月底共16家）和維修協作夥伴公司的組織“Ceremaintenance Partners”（截至2024年2月底共10家）的關係，開始銷售新的固定費用結算商品“Cerest Repairs System”。通過這些努力，提高了客人（入住者）和業主的滿意度，保持高水平的入住率（截至2024年2月底爲98.5%）。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
