■セレコーポレーション＜5078＞の今後の見通し
(2) 賃貸開発事業
売上高は5,868百万円（前期比16.2%増）、セグメント利益は698百万円（同6.9%減）を見込んでいる。具体的な重点施策は以下のとおりである。
a) スタートアップ事業から安定的成長事業へ
賃貸開発事業では、売上高50億円の突破を契機に、スタートアップ事業から安定的成長事業への進化を目指す。これまでの取り組みとしては、開発用事業推進フローの確立（設計課創設）を行い、請負受注用の仕様を準用した商品提供と開発専用の仕様を確立し商品化を行った。また、人員を増強し、2023年3月には11名体制であったが、2024年3月には15名体制を確立した。さらに、用地選定基準を厳格化し、城南・城西エリア、駅徒歩5分圏、200平方メートル以上、角地に選定基準を絞り込んだ。これらの取り組みにより、累計仕入件数24件、累計販売件数15件、累計引渡件数14件を達成し、売上高50億円の突破という飛躍的成長につながった。
b) 安定的成長を目指した取引先との連携強化
今後の取り組みとしては、安定的成長を目指した取引先との連携強化に注力する。選択と集中により供給する商品が確定したため、完成毎に入居者の反応を確認し、必要に応じて修正を加える。また、2024年2月期の売上物件における角地割合は71.4%であったが、2025年2月期は用地選定基準に適合した用地仕入れをより徹底する。さらに、安定的に用地選定基準に合う土地を仕入れるために取引先との連携を強化し、建築条件付き土地売買による資金回転率の向上を図る。そして、富裕層向け物件に特化した商品の提供と早期販売のために取引先との連携を強化する。なお、2025年2月期の供給予定物件には、都立大学駅から6分の「My Style vintage 目黒平町」、大崎駅から6分の「My Style vintage 大崎百反坂」、下北沢駅から5分の「My Style vintage 下北沢鎌倉通り」等が挙げられ、いずれも用地選定基準に基づいた好立地物件である。
(3) 賃貸経営事業
売上高は10,124百万円（前期比8.6%増）、セグメント利益は1,101百万円（同0.1%増）を見込んでいる。具体的な重点施策は以下のとおりである。
a) 自社管理受託率の積極的な改善
受託営業を自社新築物件に集中させるとともに、アセットマネジメントカンパニーと建築受注前の連携を密にし、計画提案段階から積極的に関与することで、建築受注及び管理受託の向上につなげる。具体的には、建築・管理紹介が可能な業務提携先への管理紹介手数料の引き上げや、アセットマネジメントカンパニーと合同の促進キャンペーン等の実施により、潜在的な顧客の引き上げを図る。
b) オーナーサービスの強化（専従者の増員）
オーナー対応の担当者増員と、資産運用面の専門性が高い人財採用により、個別事案へのきめ細かい対応を強化する。リフォーム部門との連携を強化することで、10年目の管理契約更新と建物延長保証工事を紐付け、アパート経営目線での点検フロー構築（ハードとソフトの点検）と提案を実施し、オーナー満足度向上につなげる。
c) 取引業者との関係強化と業務品質のさらなる向上
賃貸仲介の業務委託先であるセレリーシングパートナーズ担当者向けに、商品知識向上によるリーシング強化を目的とした「セレマイスター勉強会」を定期的に開催する。業務品質のさらなる効果のほか、リーシング力強化＋事業目的（ビジョン）共有＋業務品質の向上効果が期待できる。また、外部コンサルティング業者を活用した建物管理品質の再検証と、退去リフォーム工事を中心とした業務品質の均一化、業務精度向上を目的とした業務マニュアルを整備する。
d) オーナー及びゲスト（入居者）向け商品見直しによる業務の生産性向上
オーナー向け建物管理サポートプラン（パッケージ商品）への切替促進により、オーナーが都度行う必要のあった承認・確認業務を削減し、対応スピードの向上を図りゲスト満足度向上につなげる。また、ゲスト向け商品（火災保険・家賃保証関連）のリニューアル（サービス内容の見直しと月額支払いへの変更）により、ゲストサービス強化と業務の生産性向上の両立を図る。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■關於SereCorporation＜5078＞的前景展望
(2)房屋出租開發業務
預計銷售額爲5,868百萬日元（前一年同比增長16.2%），預計業務部門利潤爲698百萬日元（同比下降6.9%）。具體的主要策略如下。
a）從初創企業業務到穩定發展業務
對於房屋出租開發業務，以實現銷售額突破50億日元爲契機，推進從初創企業業務到穩定發展業務的轉型。在過去的努力中，已經確立了開發用業務推進流程（設立設計部門），並確定了應用租賃受託用的商品和設立専用規格和商品化。並且在人員方面得到了加強，在2023年3月公司規模爲11人，在2024年3月公司規模爲15人。此外，壓縮地塊選定標準，在南城區和西城區，車站步行5分鐘範圍，選定標準集中在200平方米或以上的角地。由於這些措施，累計採購訂單數量達到了24單，累計銷售訂單數量達到了15單，累計交付數量達到了14單。這些措施促使銷售額突破了50億日元，實現了飛躍式增長。
b）與穩定的增長業務夥伴合作加強
作爲未來的努力方向，注重與穩定的增長業務夥伴合作加強。就商品的選擇和集中而言，已經確定了，居民的反應已經得到證實，必要時進行更改。此外，在2024年2月份計劃銷售的商品物件中，角地比例爲71.4%，但是在2025年2月份，將更加嚴格地選擇符合用地選定標準的用地購入。此外，爲了保證穩定購買符合選定標準的用地，在銷售樓盤方面，加強了與業務夥伴之間的合作，通過有條件銷售的土地買賣提高了資金週轉率。同時，還加強了與業務夥伴合作，爲富裕人群提供特別定製的商品以及商品早期銷售。另外，計劃在2025年2月份提供的商品物件包括從立地位於都立大學站步行6分鐘的「My Style Vintage目黒平町」，大崎站步行6分鐘的「My Style Vintage大崎百反坂」，下北沢站步行5分鐘的「My Style Vintage下北沢鎌倉通り」等，均是根據用地選定標準選定的登記土地。
(3)房屋出租經營業務
預計銷售額爲10,124百萬日元（同比增長8.6%），預計業務部門利潤爲1,101百萬日元（同比增長0.1%）。具體的主要策略如下。
a）積極改善自有管理委託比率
將委託業務集中於公司新建物業，同時密切配合資產管理公司，並從計劃提案階段開始積極參與，以提高建築委託和管理委託。具體而言，通過提高可以進行建築和管理介紹的合作伙伴介紹管理費用，以及進行與資產管理公司合作的促銷活動等，提高潛在客戶數量。
b）加強業主服務（僱員增加）
通過增加專門負責業主事務的員工和招募資產管理部門高專業知識的人員，強化對個案的細緻關注。通過加強與整修部門的聯繫，將第十年的管理契約更新與建築延長保證工程相同，建立公寓管理的檢查流程（硬件和軟件檢查）並提出建議，增加業主滿意度。
c）加強與交易商之間的聯繫和提高業務品質
對於房屋出租中介業務的承包商，定期舉行旨在提高商品知識以加強承包商的工作的「SereMeister」研討會。可期望獲得業務品質的進一步提高效果，提高同步性和進一步提高業務品質。此外，將利用外部諮詢公司，重新檢查建築管理品質，並制定用於進行室內修復和以退房爲主的業務品質均一化和業務精度提高的業務手冊。
d）通過對業主和顧客（入住者）商品的檢查提高生產力
通過切換至面向業主的建築管理支持計劃（套餐商品），減少了業主需要每次進行的批准和確認工作，提高了反應速度，提高了客人滿意度。此外，通過改革面向客人的商品（火災保險和租金擔保相關產品），包括重新審視服務內容並進行月度付款，實現了客人服務的加強和工作效率的提高。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
