■事業概要
3. 賃貸経営事業
賃貸アパートの管理業務を受託し、入居者の募集・入退去管理・家賃回収等の賃貸管理業務、建物点検・清掃等の維持管理業務を行う。セレコーポレーション＜5078＞は賃貸経営事業を循環型ビジネスの土台と捉え、「アパート経営は竣工からがスタート」という考えの下、顧客のアパート経営に長期にわたり寄り添う「アパート経営100年ドックVISION」を理念に掲げ、資産価値を守り・育み・高める賃貸管理を提案している。管理受託営業は、自社施工物件に注力している。管理アパートのプロパティマネジメント業務では、賃貸管理業務及び維持管理業務の委託のほか、賃貸住宅事業の施工部門と連携し、リフォーム工事及びリノベーション工事の提案・請負を行う。また、派生ビジネスとして、保険代理店業務や不動産賃貸保証業務を行っている。
なお、エリアごとに実績のある仲介会社やメンテナンス会社と連携を強化し、無店舗展開という独自の手法で固定費を削減している。リーシングについては、「セレ リーシングパートナーズ」の仲介パートナー会社による専任の入居者募集を行っている。1都3県に16社70拠点を展開し、若者に特化したリーシングにより賃貸経営の収益安定化を図る。入居者募集については、入居希望者の公平性を保つため、業界では珍しい「公開抽選会」方式を採用している。「行列のできるアパート」として同社ブランドの代名詞となりつつある。入居希望者の会員専用コミュニティサイト「My Style Room Club」の登録者数は2024年2月末現在で1,721人となっている。メンテナンスについては、「セレ メンテナンスパートナーズ」のメンテナンス会社との連携による独自の体制を構築している。1都3県に10社14拠点を展開し、受託賃貸管理戸数は12,314戸（2024年2月期末時点）と12,000戸を突破後も順調に推移している。
4. 同社の強み
同社の強みとしては「敷地対応力」「空間設計」「外観デザイン」の3つがある。
(1) 敷地対応力
技術開発により自由度の高い設計プランが可能である。雁行型の設計プランの採用などにより、活用の難しい変形地でも十分な収益が得られる戸数が確保できる。また、同社は自社工場を有しており、メーカーである強みを生かし雁行型をはじめとする様々な形状が建築可能だ。
(2) 空間設計
同社は、平方メートルから立方メートルへ」という住まいを三次元の発想で考えた新空間設計を取り入れている。「縦×横」の平面に「高さ」を加えた立体として考え独創的な空間を設計している。商品は首都圏の若者を対象に、「Feel Type」「Fusion Type」「Fwin Type」を展開している。
a) Feel Type（入居者イメージ：30～35歳の単身者）
「ワンルームを1LDKへ」という発想により、既存の概念を超えた凸凹設計を取り入れている。隔壁を雁行させる凸凹設計により、玄関を開けた時にベッドスペースが見えないなど、視線を遮ることで独立性を保ちつつ広々とした一体空間を実現しており、従来型の賃貸アパートの間取りや居住性に不満を持つ若者層からの支持を得ている。また、凸凹設計により25平方メートルで従来型の30平方メートル相当に対応していることから、一般的な1LDK建築と比較して戸数が増え、不動産オーナーが受け取る賃料収入と同社が受け取る請負金額の両方が増加するというWin-Winの関係が構築されている。
b) Fusion Type（同25～30歳の単身者）
宙に浮かぶようなユーティリティスペースと安心感のある掘り込み床のワークスペースが一体化し、生活シーンを立体的に描き出す空間を設計している。平面ではなく立体として空間を捉えることで新しいスペースを生み出し、22平方メートルで従来型の25平方メートル相当に対応している。
c) Fwin Type（同35～40歳のパワーカップル）
「Feel Type」「Fusion Type」の特長を生かし、ふたり暮らしの生活を想定した設備や仕様に変更したもの。自由（Free）なふたり（Twin）の時間を大切にして欲しいという発想から設計された。約40平方メートルで従来型の50平方メートル1LDK相当に対応している。
(3) 外観デザイン
同社の商品は、時を経ても色褪せない赤煉瓦調の外観デザインとなっている。最高位ブランド「My Style vintage」はマンション並みのグレードにこだわっており、アパートには珍しい門柱門扉とガス燈風の門柱灯や、入居者のプライバシーを高めるアルコーブなど、高級感を演出し商品優位性を確保している。これらのことから、同社の商品は画一的なデザインの物件と差別化できていると弊社では見ている。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 茂木稜司）
■業務概要
3. 租賃經營業務
承包租賃公寓的管理業務，包括租賃管理業務，如入住者招募、入退管理、租金收取等，建築點檢、清潔等維護管理業務。Sereco（股票代碼：5078）將租賃經營業務視爲循環型業務的基礎，並根據“公寓經營從竣工開始”的理念，提出“公寓經營100年Dock VISION”，致力於長期陪伴顧客經營公寓，並提供保護、發展和增強資產價值的租賃管理。管理承接業務主要集中在自身施工的物件上。管理公寓的房地產經理業務除了租賃管理和維護管理委託之外，還與租賃住宅事業的施工部門聯動，並提出和承包翻新和革新工程。此外，作爲衍生業務，還經營保險代理店業務和房屋租賃保證業務。
對於各區域，加強與有經驗的券商和維護公司的合作關係，採用獨特的無店鋪展示方法來削減固定成本。在出租方面，Sereco利用“Sereco Leasing Partners”的經紀合作伙伴公司單獨招募承租人。該公司在1都3縣擁有16個公司和70個站點，利用專爲年輕人打造的出租方案，實現了租賃經營受益的穩定。招募承租人方面，爲了確保入住希望者的公平性，採用了業界罕見的“公開摸彩”方法。如今，該公司的品牌已成爲“排隊公寓”的代名詞。註冊用戶數爲“我家的風格俱樂部”的專用社區網站房180月末爲1,721人。關於維護管理，Sereco構建了一個獨特的體系，與Sereco Maintenance Partners的維護公司聯動，以便更好地進行維護管理。它在1都3縣擁有10家公司和14個站點，並在受託管理的租賃房屋數量方面在2024年2月末突破了12,314套的數量，即使超過12,000套，它們仍然穩步推進。
4. 公司的優點
該公司的優點是“場地適應能力”、“空間設計”和“外觀設計”。
(1) 場地適應能力
技術開發使得高自由度的設計方案成爲可能。通過採用雁行型的設計方案等方式，在難以利用的變形地形上也能確保可獲得足夠的收益房數。此外，該公司擁有自己的工廠，利用其製造商的優勢，可以建造各種形狀的建築，包括雁行型。
(2) 空間設計
該公司採用“從平方米到立方米”的新空間設計——將住宅設計爲立體三維空間。通過在平面上添加高度，考慮到三維空間中的獨創性空間設計。商品針對都市地區的年輕人推出了“Feel Type”、“Fusion Type”和“Fwin Type”。
a) Feel Type（承租人形象：30~35歲單身）
通過“將單人房間變成1LDK”的設想，採用凸凹設計。通過採用凸凹的設計，在門打開時無法看到牀空間等，阻隔視線，同時實現寬敞的整體空間。由於凸凹設計可以適應25平方米的公寓與傳統30平方米公寓相當，因此可以增加租賃公寓的數量，並構建租金收入和請負金額雙贏關係，與傳統的1LDK設計相比，不動產所有人和公司所接收到的收益都將增加。
b) Fusion Type（同25~30歲單身）
將“浮動的實用空間”和“石油鑽井地板”的工作空間融爲一體，設計了一個能夠以立體三維方式描繪生活場景的空間。通過將空間捕捉爲立體而不是平面，創造出了新的空間，並將其適應爲22平方米的公寓，相當於傳統的25平方米的公寓。
c) Fwin Type（35~40歲的夫婦）
結合“Feel Type”和“Fusion Type”的特點，對設施和規格進行了更改。這是基於希望自由（Free）雙胞胎（Twin）的時間的想法而設計的。它適用於約40平方米的公寓，相當於傳統的50平方米的1LDK。
(3) 外觀設計
該公司的商品外觀設計採用不會褪色的紅磚裝飾，即使經過時間的沉澱。其最高品牌“我的風格復古”注重公寓配套的高檔品質，包括罕見的門柱，鐵門和氣燃燈門柱燈以及提高住戶隱私的壁龕等，彰顯高品質和商品優越性。因此，我們認爲該公司的商品與單一設計的物業彼此區分。
（撰寫者：富士客座分析師茂木稜司）
