事件：5 月27 日公司發佈《關於對華發物業服務集團有限公司進行私有化的公告》。
點評：加強資源整合提升盈利能力，營收儲備充足，分紅表現慷慨，財務穩健。
私有化華發物業服務，加強資源整合與利潤提升：公司境外全資子公司鏵金投資有限公司擬以協議安排的方式對華發物業服務集團有限公司（0982.HK，爲公司並表子公司，簡稱“華發物業服務”）進行私有化，私有化後華發物業服務57.44%的股份將被註銷。本次私有化計劃股份註銷價格爲0.29 港元/股，合計交易價格約爲16.76 億港元，按華發物業服務2023 年歸母淨利潤計算的市盈率約爲10.7 倍，對比截至24 年5 月29 日我們重點關注的10 家物業上市公司2024年的WIND 一致預測PE 均值約爲11.3 倍，交易對價整體合理。23 年，華發物業服務營業收入17.8 億元，歸母淨利潤人民幣2.5 億元，預期華發物業服務私有化後有利於公司更精準地進行地產與物業之間的資源共享和整合，同時進一步提高華發物業服務對公司歸母淨利潤的貢獻水平。
待結資源充足，分紅表現慷慨：23 年，公司營收721 億元，同比增長19.4%（追溯後，下同），主要因開發業務結算規模增加，期末合同負債同比增長15.7%至930 億元，待結算資源充足；公司綜合毛利率爲18.1%，其中開發業務毛利率18.0%，同比降低2.3pct；公司歸母淨利潤同比下滑29.6%，主要因開發業務毛利下降、長期股權投資的投資收益下滑、存貨減值增加等因素，公司23 年開發毛利率下滑幅度邊際收窄，短期存貨減值壓力計提較充分。公司23 年擬分紅10.2 億元，佔23 年歸母淨利潤的55.4%，同比提升25pct，分紅表現慷慨。
核心土儲充裕，銷售重倉華東：23 年，公司新獲取23 個項目，集中於上海、杭州、成都、長沙、西安等地，核心土儲充足；實現銷售額1260 億元，同比增長4.8%，形成“3+1”業務佈局，華東/華南/珠海大區及北方區域23 年銷售額佔比分別爲55%、25%、15%、5%。據克而瑞數據，24 年1-4 月公司累計實現銷售額240 億元，同比下降58.3%，主要因市場需求下行及同比高基數等影響。
財務保持穩健，融資成本仍待優化：截至23 年末，公司有息負債1440 億元，同比減少1.1%，永續債全部償付完畢，有息負債合理壓降；公司扣除預收款的資產負債率爲63.3%，淨負債率爲74.2%，現金短債比爲1.92 倍，財務槓桿穩中有降，整體保持穩健；整體平均融資成本爲5.48%，同比降低28 個BP。
盈利預測、估值與評級：考慮到房地產市場需求弱恢復，部分城市房價承壓明顯，或影響公司銷售進展與毛利率修復，我們下調公司24-25 年EPS 爲0.82/1.00元（原預測爲1.72/2.02 元），新增公司26 年EPS 預測爲1.12 元，當前股價對應24-26 年PE 分別爲8.8/7.1/6.4 倍，公司近年來經營穩健，積極拓展核心土儲，產品力較強，具備國企信用優勢，未來業績提升可期，維持“買入”評級。
風險提示：銷售與拿地不及預期、施工與交付不及預期、市場下行超預期等。