投資建議
我們觀察到綠城服務過去兩年在企業經營管理方面的內部改革於財務報表一端初現成效，基於其深厚品牌底蘊和市場化發展能力，我們認爲效率優化與戰略聚焦有望在未來幾年逐步幫助公司彌補利潤釋放一端的短板，雖然近期報表層面歸母利潤或仍可能受到減值影響而波動，但我們提示投資人關注改革效果釋放進程擇機佈局。
理由
定位中高端市場，核心競爭力保持穩健。綠城服務深耕長三角區域，自1998 年從綠城房產分拆以來，公司堅持獨立的市場化發展策略，在中高端市場具備良好的品牌、口碑及業主滿意度。2021-2023 年公司新拓合同金額均保持在40 億元以上，同時每年維持1 億元合約金額及以上的到期項目提價（對應當年基礎物管收入比例約1%），凸顯了公司在基礎物管業務的核心競爭力。截至2023 年末，公司在管面積達4.48 億平米，對應項目平均物業管理費3.24 元/平米/月（多數物管公司均價在2.0-2.5 元/平米/月）。
新任管理層上任後效率優化與戰略聚焦初見成效。公司自2021 年起逐步調整經營戰略，對投入較大的部分園區服務採取由重轉輕的戰略轉變；新任管理層上任以來，在項目前端的組織架構調整、中後臺職能部門端持續推進降本增效，同時提高市場外拓的門檻、明確承接戰略，聚焦園區服務核心業務的產品及盈利能力打造，審慎投資減輕對資產負債表的壓力。2023 年公司的基礎物管毛利率、銷售管理費用率、收繳率以及經營性現金流等指標均出現不同程度的改善提升，考慮到當前公司經營效率水平和財務報表狀況，我們預計未來核心指標仍有一定的潛在提升空間。
利潤釋放具備潛力，治理加強及股東回報重視亦提供額外支撐。公司指引2024 年收入同比增長不低於10%，核心經營利潤同比增長不低於15%，中長期收入與利潤增速維持雙位數水平且核心經營利潤增速快於收入增速。我們預計穩定新拓展合同支持收入增長、提效措施持續深化有利於基礎物管業務保障利潤底線，若多元業務和減值有所改善則具備一定彈性。我們認爲公司治理的持續提升及對股東回報的重視程度（2023 年回購金額對應歸母淨利潤比例22%，分紅比例72%）有望爲公司的長期價值提供一定支撐。
盈利預測與估值
我們維持跑贏行業評級，維持盈利預測，上調目標價35%至4.6 港元（對應18 倍2024 年目標市盈率和19%上行空間），主要考慮到市場風險偏好上行以及潛在盈利釋放可能性提升。公司當前交易於15.3 倍2024 年市盈率。
風險
公司提質增效進展不及預期風險，部分資產科目減值改善不及預期風險，第三方外拓競爭加劇風險等。