公司近況
公司自4 月19 日低點已上漲50%。我們持續看好龍湖集團作爲稀缺的“開發+持有”標的，有望通過高度自律、積極作爲在下行週期保存優質資產、打磨能力，待行業基本面修復後解鎖優越模式帶來的估值重塑。我們認爲公司當前較合理市值仍有空間，建議關注逢低佈局機會。
評論
模式優越，順利穿越週期則有望獲估值重塑。2023 年其經常性收入達249億元，佔總收入14%（同業平均僅7%）、佔核心利潤已超6 成。我們認爲其經常性收入短中期有望雙位數增長，經常性核心利潤佔比持續過半；在此基礎上，若新房銷售企穩復甦，公司有望憑藉優質土儲（截至去年末約4000 億元未售貨值，約8 成位於一二線城市）大體維持當前銷售體量，支撐整體核心利潤較去年（113.5 億元）大體持平。即便保守給其經常性/房開業務12x/4x P/E，當前較合理市值仍有16%的上行空間。
主動作爲，穿越週期之可見度正在持續累積：
1）前置削峯，年內待償公開債壓力可控。公司已提前償付原於今年到期的境外銀團（153 億港幣）及CMBS（46 億元），並於5 月17 日完成債券“21 龍湖03”回售（15 億元），截至目前年內僅剩45 億元公開債待償。
2）適度補倉搭配高週轉，開發業務持續貢獻回款。公司1-4 月拿地強度24%，權益地價54 億元。新增項目均在超高/高能級城市，並以小規模搭配高週轉（新增單項目總建面在2 萬-9 萬平的較小區間，我們預計拿地到開盤約4-5 個月、去化率維持60-70%），疊加年初存量項目可售貨值2400 億元，有望在年內爲其快速補充現金流。
3）非房業務穩定發力。公司公告1-4 月實現經常性收入總計85.9 億元、同比增長10.3%。我們預計公司運營及服務業務仍將繼續發揮穩定器功用，於短期新房市場調整階段護航業績兌現，中長期助推轉型升級與估值重塑。
政策催化，助力情緒改善下的彈性修復。4 月底至今供需支持政策頻出，我們認爲有利於助推實體市場、至少一二線城市在6-12 個月內陸續迎來量價企穩轉機，而公司有望憑藉優質土儲在行業修復過程中率先回歸正軌；特別是收儲可能爲房企提供更直接有效的現金流支持機制，龍湖有望受惠。我們觀察到其自4 月19 日低點至今上漲50%（對比2022 年初、年末及2023年中各輪上漲52%/195%/43%），提示關注後續可能的盤整帶來佈局機會。
盈利預測與估值
維持盈利預測和跑贏行業評級，慮及公司償債鋪排積極、有望受益於近期政策利好及投資者風險偏好改善，我們基於公司經常性/房開業務12x/4x 2024P/E，對應上調目標價24%至15.8 港幣（上行空間16%，對應2024/25 年P/E分別爲8.4/8.2x）。公司交易於7.2/7.1x 2024/25 P/E。
風險
政策施展力度不及預期；房價調整幅度深於預期。