■中長期の成長戦略
1. 中長期計画における数値目標
リアルゲイト＜5532＞では2024年9月期を初年度とし、2026年9月期を最終年度とする3ヶ年の中期経営計画を推進中である。2023年9月期の業績を基準として売上高及び営業利益で年率15%前後の成長ペースを計画した。運営物件・運営面積を増やし、ストック型中心の売上構成を維持しつつ、フロー型収入の獲得も追加する。2024年9月期第2四半期が終了した時点では、通期の営業利益計画に対して上期の進捗率が100%を超えて折り返し、初年度の余裕を持った目標達成が見えてきた。下期は2025年9月期以降に向けた仕込みにリソースを充当できるため、2025年9月期以降の業績にもプラスのインパクトがでる。このような背景から、2024年9月期第2四半期の決算説明においては、営業利益の中期の成長ペースを15%から25%～30%に引き上げることが示唆された。仮に、営業利益の30%成長を前提とすると、2024年9月期は712百万円、2025年9月期は926百万円、2026年9月期は1,204百万円と想定され、この水準が達成可能な上限と考えられる。
2. 成長戦略：保有モデルと大型化がポイント
同社では中期経営計画の中で、6つの成長戦略を掲げている。
1) 運営物件・運営面積増
2) ML・保有増
3) POPUPショップ・イベントスペース拡大
4) 大型・築浅案件増
5) 環境配慮型ビル再生
6) 同社による街づくり
特に成長のドライバーとして重要になるのが、「2) ML・保有増」と「4) 大型・築浅案件増」である。「2) ML・保有増」に関しては、保有モデルの比重を高めていくことで、より大きな収益を獲得できる。財務基盤が鍵となるが、サイバーエージェント傘下に入り上場したことで、金融機関の協力体制が強化されており、自己資本比率20%前後を維持しながらレバレッジを活用した展開が可能となっている。「4) 大型・築浅案件増」に関しては、同社がメインの対象としてこなかった大型ビルからFWP事業によるソリューションのニーズが増えている。この背景には、都心部の大型・築浅ビルの空室率の上昇がある。既に、同社では「RandL TAKANAWA GATEWAY（7,650m2、2023年11月竣工）」で実績を積んでいる。
現在、年間8棟から10棟程度をオープンさせる組織体制が確立されており、この体制で保有モデルや大型化に取り組むことで、向こう数年間は目標とする成長が可能である。その先は、FWP事業固有の専門性を有するプロジェクトマネージャーなどの希少な人材をいかに育成できるかが成長のバロメーターとなるだろう。
3. 大きく広がる潜在市場
同社は、現在都心の一部エリア（渋谷区、港区、目黒区）に絞ってドミナント展開をしており、東京23区であろうとも、むやみにエリア拡大をしない方針である。潜在市場の規模感を把握するために、渋谷区・港区のオフィス床面積（2,457万m2）と同社の運営面積（9.6万m2）を比較すると1,000対4となり、大きな潜在市場が存在することがわかる。また、現状のオフィスだけでなく、ホテル・店舗・住宅などからオフィスへトランスフォーメーションをすることを考えれば、さらに事業拡大可能性が広がっている。築年数の観点では、都心5区の中小規模オフィスの80%が、大規模オフィスの56%が、築20年以上を経過しており、同社のターゲットである築古ビルの多さが確認できる。現時点で新しいビルでも、いずれ古くなり資産価値や競争力を失っていくため、ますますの差別化が求められる。これらの観点から、同社のFWP事業のターゲットは潜在的に十分あり、今後も増え続けると言えるだろう。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■中長期增長戰略
1。中長期計劃的數字目標
Real Gate＜5532＞正在推進一項三年中期經營計劃，將2024/9財年作爲第一年，2026/9財年作爲最後一年。根據截至2023/9財年的業績，我們計劃銷售額和營業利潤每年增長約15％。將增加經營物業和運營面積，在保持以股票類型爲中心的銷售結構的同時，還將增加對流量型收入的收購。在截至2024/9財年的第二季度末，與全年營業利潤計劃相比，該財年上半年的進展率超過100％，第一年的目標實現情況顯而易見。由於可以分配資源爲下半年截至2025/9財年的準備工作，因此也將對截至2025/9財年的財務業績產生積極影響。在此背景下，在解釋截至2024/9財年第二季度的財務業績時，有人建議將營業利潤的中期增長速度從15％提高到25％至30％。假設營業利潤增長30％，預計截至2024/9財年爲7.12億日元，2025/9財年爲9.26億日元，2026/9財年預計爲12.04億日元，這一水平被認爲是可以達到的上限。
2。增長戰略：所有權模式和更大的規模是關鍵點
該公司在其中期管理計劃中制定了六項增長戰略。
1) 增加運營特性和運營面積
2) ML/增加所有權
3) 擴建 POPUP 商店和活動空間
4) 增加大型和未建項目
5) 環境友好型建築物再生
6) 公司的城市開發
作爲增長的驅動力，特別重要的是 “2) ML/所有權的增加” 和 “4）大型/未建項目的增加”。關於 “2) ML/增加所有權”，通過增加所有權模型的比例可以獲得更大的利潤。金融基礎設施是關鍵，但自從它歸入CyberAgent並上市以來，金融機構的合作體系得到了加強，在保持20％左右的股權比率的同時利用槓桿進行發展是可能的。關於 “4）大型/未建項目的增加”，該公司未將大型建築作爲主要目標的大型建築對FWP業務解決方案的需求正在增加。其背後的原因是市中心大型新建建築的空置率增加。該公司已經通過 “RandL TAKANAWA GATEWAY（7,650 平方米，於 2023/11 年完工）” 積累了業績。
目前，已經建立了每年開放8至10座建築物的組織結構，通過研究所有權模式和擴大該系統，有可能在未來幾年內實現有針對性的增長。除此之外，我們如何開發稀缺的人力資源，例如項目經理，他們擁有FWP業務特有的專業知識，將是增長的晴雨表。
3.潛在市場的顯著擴張
該公司目前主要通過將其範圍縮小到市中心的某些地區（澀谷區、港區、目黑）來進行擴張，其政策是不必要地擴大該區域，即使是東京的23區。爲了掌握潛在市場的規模感，將澀谷區和港區的辦公建築面積（2457萬平方米）與公司的營業面積（96,000平方米）進行比較時，爲1,000比4，可以看出存在很大的潛在市場。此外，不僅考慮到目前的辦公室，而且考慮到從酒店、商店、房屋等向辦公室的轉型，業務擴張的可能性正在進一步擴大。從年齡的角度來看，市中心5個區80％的中小型辦公室和56％的大型辦公室已經建成了20年或更長時間，可以證實，有許多舊建築是公司的目標。目前，即使是新建築物最終也會變舊，失去其資產價值和競爭力，因此需要越來越多的差異化。從這個角度來看，公司FWP業務的目標可能足夠了，可以說未來還會繼續增加。
（由 FISCO 客座分析師角田秀夫撰寫）
