■事業概要
4. 業務プロセス：企画・設計から運営（ML・PM）まで一気通貫で内製化
リアルゲイト＜5532＞では、物件ごとにプロジェクトが組成され、プロジェクトリーダーの下に、企画営業（宅建士）、一級建築士、1級建築施工管理士、デザイナー、営業事務などのメンバーが協力して業務にあたる。プロジェクトでは、企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営を一気通貫で行う。特に、同社では「運営」業務の重要性を認識している。入退去理由やクレーム内容等入居者の意見を分析することが良い企画の源泉となるため、早期リースアップと高単価の実現にも寄与している。社員（83名）は精鋭が集っており、一級建築士（6名）、1級建築施工管理士（7名）、宅地建物取引士（40名）が含まれる。
5. 収益構造：先行投資・費用をリーシング稼働率の向上により回収していく
主体となるビジネスモデルである「ML契約」では、契約当初からビルオーナーへの賃料の支払いが発生するものの、入居企業が決まるまでには時間がかかるため空室が発生し損失が発生する。典型例（渋谷区延床面積400坪の築古ビル、以下同様）では、6ヶ月で損益分岐売上に達し8ヶ月でリースアップする。リースアップ後は毎月の粗利は250万円（エンド賃料の25%）が得られる。初期（6ヶ月）の損失は先行投資と考えられ、月次黒字化後は投資を回収し、10年～15年をかけて収益を得ていくという形である。「保有」に関しては、先行投資がさらに大きくなり、物件価格を除いて考えても、物件取得費用（税金、仲介料など）が3,000万円かかる。また、リノベーション関連の工事・設備費が自己負担になる。一方で、リースアップした際の月額の賃料は月650万円（エンド賃料の65%）と相対的に大きくなる。「保有」は収益性が高いビジネスモデルではあるが、築古ビルでも数億円から数十億円の価格となり、自己資本比率を低下させるため、一時期に取り組める棟数には限界がある。同社では、資金効率を最大化するために、リースアップ後一定期間保有をした物件は売却しMLにつなげている。「PM契約」は、先行投資・費用が発生しないのが特徴である。竣工前には企画・設計・施工を担当でき、リースアップまでの各種支援も収入になる。一方、リースアップ後は月80万円（エンド賃料の8%）と粗利は相対的に低い。
6. 強み：技術力・企画力・運営力により適正価格を実現
同社の強みは、「技術力・企画力・運営力により、適正価格でのサービスを実現する力」と要約できる。「技術力」については、耐震補強をはじめ、エレベーター新設、用途変更、増築、検査済証取得、耐久性の向上など築古ビル特有の問題を解決し、安心・安全に生まれ変わらせることができる。「企画力」に関しては、外観デザインの変更、屋上のスカイテラス設置、ラウンジ設置、館内アート導入などヴィンテージ物件をつくりあげる多彩な共用部と洗練されたデザインでノウハウを蓄積している。「運営力」に関しては、創業以来、PM業務やML業務を内製化し、入居テナントとのコミュニケーションを直接行ってきたことが、顧客満足度の高いサービスの源泉になっている。“適正なエンド価格を間違えないこと”も同社の強みの重要な要素である。同社では坪単価で3万円前後のエンド価格を想定し、その金額から逆算して建築・運営コスト、仕入れ単価を設定する。適正なエンド価格、建築コスト、減価償却費、運営諸経費などをスピーディかつ正確に見積もることで、仕入れの判断も早くなる。築古建築は、古くなった部分をそのまま活用したり、敢えてコンクリートをむき出しにするなど、建築工事費の低減にも有利であることが、適正価格での提供を実現している。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田秀夫）
■業務概述
4。業務流程：從規劃/設計到運營（ML/PM）一次性內部生產
在Real Gate ＜5532＞中，每個房產都有一個項目，規劃和銷售（房屋建築商），一流的建築師，一流的施工經理，設計師，銷售辦公室工作人員等成員合作在項目負責人的領導下工作。在項目中，規劃/設計、設計/施工、租賃和運營都是同時進行的。特別是，該公司意識到 “運營” 運營的重要性。由於分析租戶的意見，例如搬入和退出的原因和投訴的細節等，是一個很好的規劃來源，因此它還有助於提前租賃和實現高單價。精英員工（83人）聚集在一起，他們包括一流的建築師（6人）、一流的施工經理（7人）以及住宅用地和建築物交易商（40人）。
5。利潤結構：通過提高租賃利用率來收回前期投資和成本
在作爲主要商業模式的 “機器學習合同” 中，從合同一開始就向建築物所有者支付租金，但是由於租戶公司的決定需要時間，因此會出現空缺和損失。在典型的例子中（澀谷區建成的建築物，總建築面積爲400坪，如下所示），在6個月內達到盈虧平衡的銷售額，並在8個月內租出。租賃後，每月可獲得250萬日元（最終租金的25％）的毛利率。最初的虧損（6個月）被認爲是前期投資，在每月盈餘之後，投資可以收回，並在10至15年內獲得利潤。關於 “所有權”，前期投資變得更大，即使考慮到不包括房地產價格，房地產購置成本（稅收，經紀費等）也爲3000萬日元。此外，與裝修相關的施工和設備費用將由您自己承擔。另一方面，租賃後的月租金將相對較高，爲每月650萬日元（佔最終租金的65％）。“所有權” 是一種利潤豐厚的商業模式，但即使是舊建築，其價格也從數億日元到數十億日元不等，而且由於權益比率的降低，一次可以建造的建築物數量是有限的。爲了最大限度地提高財務效率，該公司出售租賃後一段時間內擁有的房產，並將其與ML掛鉤。“PM合約” 的特點是不會產生任何前期投資或成本。在竣工之前，您可以負責規劃，設計和施工，租賃等各種支持也是收入。同時，租賃後，毛利率相對較低，爲每月80萬日元（佔最終租金的8％）。
6。優勢：通過技術、規劃和運營能力實現合理的價格
該公司的優勢可以概括爲 “通過技術能力、規劃能力和運營能力以合理的價格提供服務的能力”。關於 “技術能力”，可以解決舊建築特有的問題，例如抗震加固、建造新電梯、改變用途、獲得檢驗證書、提高耐久性等，並安全地重生。關於 “規劃力”，我們通過不同的公共區域和複雜的設計積累了專業知識，這些設計創造了復古房產，例如改變外觀設計、安裝屋頂空中露臺、安裝休息室和引入內部藝術品。關於 “運營能力”，自成立以來，PM業務和機器學習業務均由內部製造，並與租戶進行了直接溝通，這是客戶滿意度高的服務來源。“不以適當的最終價格犯錯誤” 也是公司實力的重要因素。該公司假設最終價格約爲每平方米30,000日元，並通過向後計算來設定施工/運營成本和購買單位價格。通過快速準確地估算適當的最終價格、施工成本、折舊和攤銷成本、運營費用等，還可以更快地做出購買決策。由於舊建築物有利於降低建築成本，例如照原樣使用舊零件或敢於裸露混凝土，因此可以以適當的價格提供它們。
（由 FISCO 客座分析師角田秀夫撰寫）
