观点网 5月23日，贝壳召开首季度业绩线上电话会。
财报显示，一季度贝壳的总交易额为6299亿元，同比下降35.2%。细分业态下，存量房交易的总交易额为4532亿元，同比下降31.8%。新房交易的总交易额为1518亿元，同比下降45.4%。家装家居的总交易额为34亿元，同比增加26.1%。新兴业务及其他的总交易额为215亿元，同比下降19.3%。
对于交易额的下滑，贝壳方面总结原因，总交易额下降主要由于积压的需求在COVID-19管控限制放宽后得以释放，且交易活跃高峰集中在2023年2月和3月导致2023年第一季度的房产交易市场基数较高，及供需两侧走弱导致2024年第一季度新房交易市场低迷。
期内，贝壳净收入为164亿元，同比下降19.2%；毛利率25.2%；净利润4.32亿元，经调整净利润为13.92亿元。
净收入下降主要由于存量房业务及新房业务的净收入减少，部分被家装家居及房屋租赁服务的净收入增加所抵消。
贝壳CFO徐涛于业绩说明会上介绍，一季度，存量房营收为57.3亿元，同比下降37.6%，业务的贡献利润率为44.5%，同比下降4.6个百分点；新房营收为49.2亿元，同比下降41.5%，业务的贡献利润率为22.3%，同比下降4.8个百分点，并且国央企开发商佣金收入占比约为49%，保持在相对的高位；非房产交易服务业务的收入同比增长112.9%，收入占比达到35%，同比提升21.7个百分点。
董事会主席兼CEO彭永东在业绩电话会上表示：“这种情况预计会在后续季度有所好转。”
近期，房地产行业的利好政策连续出台，地方上也提供了不同程度的政策优惠。对于区域性政策，贝壳将其归纳为三类。一是进一步释放和吸引购买力，如杭州、成都、深圳等城市是取消或优化限购政策，和定期的取消房贷利率下限。第二是通过以旧换新或政府收购来消化存量。第三是优化新房供应，不限制部分高库存区域住宅用地的供应。
贝壳还认为，利好政策密集出台，对二手市场具有一定的支撑作用。贝壳平台4月的二手单量并没有发生去年同期快速下探的情况，反而同比增长14%，其中上海、深圳、杭州等城市的涨幅明显。且目前二手房的价格也还在深度调整中，市场处于以价换量的状态。
贝壳观察到，虽然二手房价还在调整过程中，但整体的交易量还是比较稳定的，部分城市也有超预期的表现，让企业对后续二手房交易量相对乐观。随着去库存等政策方向的确定，接下来贝壳期待新房供给侧流动性将得到改善，市场信心得到进一步的提振。
目前房价经过一定幅度的调整，搭配宽松的利好政策，使得刚需客户的上车门槛和成本降低，报告期内，贝壳平台刚需首置订单的比例短期上升，目前已经达到了35%，可目前新房市场仍处于供需两弱预期的低迷状态。
政策的利好，并没有激起市场的野蛮增长，市场正往理性健康的方向发展。据徐涛在电话会上公布的数据，从前端指标来看，4月的带看量绝对值高于去年全年均值，表明客户还在积极地寻求入市。同时今年以来重点50城二手房挂牌在售房源，总量月度同环比增速均放缓，没有发生去年9月在政策宽松的情况下挂牌激增的情况，说明大家在心态上更趋理性。
关于以旧换新的政策，贝壳表示一直有深度参与推动中介去化的以旧换新模式--房产中介和购房者签订协议，中介聚焦推广旧房购房者锁定意向的新房房源。
据贝壳管理层介绍，贝壳早在2022年就在青岛与当地开发商和门店合作，首创了这种以旧换新的模式。2023年，贝壳在青岛已经完成200单以旧换新。目前该模式已经在全国12个城市落地，并且对模式进行迭代创新。
贝壳一季度业绩下降也使得投资者对贝壳的一赛道（二手和新房交易服务业务）投入重点和效果进行了询问，并想知道贝壳对于新房业务的展望。
贝壳对此的回应道，今年贝壳一赛道是以更有品质和效率的增长为主线，与更多优质品牌门店和经纪人进行接触是主要投入方向，也使得贝壳在拓店规模和效率上都取得了超预期的成果。
规模方面，一季度，贝壳新签约的包含在筹建中的门店超1000家，互联网门店并网后90天的留存率也保持在98%左右。效率方面，贝壳表示并没有为了追求规模而降低新进门店的门槛或者牺牲质量
据财报数据显示，截至2024年3月31日，贝壳的门店数量为44,216家，较上年同期增加7.1%；活跃门店数量为42,593家，较上年同期增加7.5%；经纪人数量为442,705名，较上年同期增加1.6%；活跃经纪人数量为399,159名，较上年同期减少3.0%。今年第一季度的移动月活跃用户数量平均为4,770万名，2023年同期为4,540万名。
在新房业务方面，管理层认为贝壳在市场中展现了相对更强的韧性和更优异的表现。据管理层介绍，一季度，贝壳新房总对总战略合作的签约开发商数量同比增加了20%，且向最核心的大型国央企进一步覆盖，百强房企前10的企业中已与其中6家达成了战略合作。贝壳合作项目的覆盖率达到了55%，同比增长25%。
同时贝壳对于风险管控也执行到位，一季度新房应收账款周转天数为69天，开发商预付佣的快佣项目占比保持在46%的高位，国央企开发商收入的占比约为50%。
一季度业绩中，非房产交易服务业务是一大亮点，不仅实现了超100%的同比增长幅度，收入在总收入中的占比也进一步提升。
非房产交易服务业务包括家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他业务。其中家装业务合同额达到33.9亿元，同比增长26%，收入规模达到了24.1亿元，同比增长71%。其中3月份总合同额达到了近20亿元，同比增长53%。贝壳2023年进行了组织架构的对接，各家装事业部均有对应一赛道门店对接合作，这使得家装业务对房产交易的成交起到了正向刺激作用。
在房屋租赁服务业务方面，一季度贝壳租房业务的收入达到了26.3亿元，同比增长189.3%，主要得益于在管规模的快速提升。
截止至一季度末，贝壳省心租在管房源规模达到24万套，而去年同期仅有9万套，其中集中式长租公寓在管规模超过1.1万套，去年同期为7000套；且入住率方面达到96.5%，同比增长2.7个百分点，在模式迭代下有效降低了空置风险及租金波动风险；自营公寓开业满6个月的项目出租率较去年同期提升约3.8个百分点，达到94.8%。
觀點網 5月23日，貝殼召開首季度業績線上電話會。
業績顯示，一季度貝殼的總交易額爲6299億元，同比下降35.2%。細分業態下，存量房交易的總交易額爲4532億元，同比下降31.8%。新房交易的總交易額爲1518億元，同比下降45.4%。家裝家居的總交易額爲34億元，同比增加26.1%。新興業務及其他的總交易額爲215億元，同比下降19.3%。
對於交易額的下滑，貝殼方面總結原因，總交易額下降主要由於積壓的需求在COVID-19管控限制放寬後得以釋放，且交易活躍高峰集中在2023年2月和3月導致2023年第一季度的房產交易市場基數較高，及供需兩側走弱導致2024年第一季度新房交易市場低迷。
期內，貝殼淨收入爲164億元，同比下降19.2%；毛利率25.2%；淨利潤4.32億元，經調整淨利潤爲13.92億元。
淨收入下降主要由於存量房業務及新房業務的淨收入減少，部分被家裝家居及房屋租賃服務的淨收入增加所抵消。
貝殼CFO徐濤於業績說明會上介紹，一季度，存量房營收爲57.3億元，同比下降37.6%，業務的貢獻利潤率爲44.5%，同比下降4.6個百分點；新房營收爲49.2億元，同比下降41.5%，業務的貢獻利潤率爲22.3%，同比下降4.8個百分點，並且國央企開發商佣金收入佔比約爲49%，保持在相對的高位；非房產交易服務業務的收入同比增長112.9%，收入佔比達到35%，同比提升21.7個百分點。
董事會主席兼CEO彭永東在業績電話會上表示：“這種情況預計會在後續季度有所好轉。”
近期，房地產行業的利好政策連續出臺，地方上也提供了不同程度的政策優惠。對於區域性政策，貝殼將其歸納爲三類。一是進一步釋放和吸引購買力，如杭州、成都、深圳等城市是取消或優化限購政策，和定期的取消房貸利率下限。第二是通過以舊換新或政府收購來消化存量。第三是優化新房供應，不限制部分高庫存區域住宅用地的供應。
貝殼還認爲，利好政策密集出臺，對二手市場具有一定的支撐作用。貝殼平台4月的二手單量並沒有發生去年同期快速下探的情況，反而同比增長14%，其中上海、深圳、杭州等城市的漲幅明顯。且目前二手房的價格也還在深度調整中，市場處於以價換量的狀態。
貝殼觀察到，雖然二手房價還在調整過程中，但整體的交易量還是比較穩定的，部分城市也有超預期的表現，讓企業對後續二手房交易量相對樂觀。隨着去庫存等政策方向的確定，接下來貝殼期待新房供給側流動性將得到改善，市場信心得到進一步的提振。
目前房價經過一定幅度的調整，搭配寬鬆的利好政策，使得剛需客戶的上車門檻和成本降低，報告期內，貝殼平台剛需首置訂單的比例短期上升，目前已經達到了35%，可目前新房市場仍處於供需兩弱預期的低迷狀態。
政策的利好，並沒有激起市場的野蠻增長，市場正往理性健康的方向發展。據徐濤在電話會上公佈的數據，從前端指標來看，4月的帶看量絕對值高於去年全年均值，表明客戶還在積極地尋求入市。同時今年以來重點50城二手房掛牌在售房源，總量月度同環比增速均放緩，沒有發生去年9月在政策寬鬆的情況下掛牌激增的情況，說明大家在心態上更趨理性。
關於以舊換新的政策，貝殼表示一直有深度參與推動中介去化的以舊換新模式--房產中介和購房者簽訂協議，中介聚焦推廣舊房購房者鎖定意向的新房房源。
據貝殼管理層介紹，貝殼早在2022年就在青島與當地開發商和門店合作，首創了這種以舊換新的模式。2023年，貝殼在青島已經完成200單以舊換新。目前該模式已經在全國12個城市落地，並且對模式進行迭代創新。
貝殼一季度業績下降也使得投資者對貝殼的一賽道（二手和新房交易服務業務）投入重點和效果進行了詢問，並想知道貝殼對於新房業務的展望。
貝殼對此的回應道，今年貝殼一賽道是以更有品質和效率的增長爲主線，與更多優質品牌門店和經紀人進行接觸是主要投入方向，也使得貝殼在拓店規模和效率上都取得了超預期的成果。
規模方面，一季度，貝殼新簽約的包含在籌建中的門店超1000家，互聯網門店併網後90天的留存率也保持在98%左右。效率方面，貝殼表示並沒有爲了追求規模而降低新進門店的門檻或者犧牲質量
據業績數據顯示，截至2024年3月31日，貝殼的門店數量爲44,216家，較上年同期增加7.1%；活躍門店數量爲42,593家，較上年同期增加7.5%；經紀人數量爲442,705名，較上年同期增加1.6%；活躍經紀人數量爲399,159名，較上年同期減少3.0%。今年第一季度的移動月活躍用戶數量平均爲4,770萬名，2023年同期爲4,540萬名。
在新房業務方面，管理層認爲貝殼在市場中展現了相對更強的韌性和更優異的表現。據管理層介紹，一季度，貝殼新房總對總戰略合作的簽約開發商數量同比增加了20%，且向最核心的大型國央企進一步覆蓋，百強房企前10的企業中已與其中6家達成了戰略合作。貝殼合作項目的覆蓋率達到了55%，同比增長25%。
同時貝殼對於風險管控也執行到位，一季度新房應收賬款週轉天數爲69天，開發商預付傭的快傭項目佔比保持在46%的高位，國央企開發商收入的佔比約爲50%。
一季度業績中，非房產交易服務業務是一大亮點，不僅實現了超100%的同比增長幅度，收入在總收入中的佔比也進一步提升。
非房產交易服務業務包括家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他業務。其中家裝業務合同額達到33.9億元，同比增長26%，收入規模達到了24.1億元，同比增長71%。其中3月份總合同額達到了近20億元，同比增長53%。貝殼2023年進行了組織架構的對接，各家裝事業部均有對應一賽道門店對接合作，這使得家裝業務對房產交易的成交起到了正向刺激作用。
在房屋租賃服務業務方面，一季度貝殼租房業務的收入達到了26.3億元，同比增長189.3%，主要得益於在管規模的快速提升。
截止至一季度末，貝殼省心租在管房源規模達到24萬套，而去年同期僅有9萬套，其中集中式長租公寓在管規模超過1.1萬套，去年同期爲7000套；且入住率方面達到96.5%，同比增長2.7個百分點，在模式迭代下有效降低了空置風險及租金波動風險；自營公寓開業滿6個月的項目出租率較去年同期提升約3.8個百分點，達到94.8%。
