週四（5月23日），市場全天低開低走，三大指數均跌超1.3%，超4500只個股下跌。地產板塊跟隨大市調整，龍頭房企多數收跌，代表A股龍頭地產行情的地產ETF（159707）全天水下震盪，午後有所拉升回暖，場內價格收跌1.8%，日線收出“十字星”，表明多空力量膠着。交投維持活躍，全天換手率超22%，成交額接近1億元。
熱門個股方面，受午間大消息影響，萬科A尾盤逆市收漲1.7%，濱江集團逆市漲超3%；昨日盤中漲停的綠地控股今日跌超5%，張江高科、新城控股、保利發展等多股跌超3%。
【200億資金落定，萬科A逆市八連升，房企融資迎來轉折點？】
據媒體報道，萬科已與招商銀行等頭部金融機構簽訂協議，獲得200億元銀團貸款，抵押物爲萬科旗下萬緯物流股權，截至目前已到賬100億元。據悉，這是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款。
萬科方面表示，此次200億元銀團貸款有助於公司進一步提升流動性，體現了招商銀行等金融機構對公司的大力支持。公司一直與金融機構保持了良好的合作和信任關係，各類融資合作均在積極推進中。下一步，公司將繼續堅定行動，有信心、有能力在妥善處理到期債務的同時，積極主動、全面系統完成融資模式轉型。
受以上消息影響，萬科A午後異動拉升轉漲，震盪收漲1.7%，成交額超56億元，再居兩市股票成交排行榜第一，日線八連升，自5月14日以來累漲28.84%。萬科債券今日表現更爲亮眼，“22萬科07”一度漲超8%，“21萬科04”一度漲超6%，“21萬科02”一度漲超4%，“22萬科02”一度漲超3%。
今年以來，房企融資問題備受市場關注，此次萬科獲得200億元資金支持，是否意味着地產融資問題迎來轉折點？
業內人士指出，這是2020年以來房地產單筆金額最大的一筆貸款，銀團融資方式由於金額大、需多家銀行共同認可，因此對借款人資質要求很高。此外，當前房地產政策已出現重大利好，萬科獲得重大融資進展，對於行業信心也具備顯著的提振意義。此次銀團貸款預計也能起到示範效應，帶動萬科的其他融資加速落地。
【樓市回暖跡象明顯，基本面復甦漸行漸近？】
樓市方面，5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議召開，當日午間，央行、金融監管總局發佈三大地產需求端放鬆政策，包括降低最低首付比例、取消房貸利率政策下限以及調降公積金貸款利率等。當日下午，高層宣佈設立3000億元保障性住房再貸款，支持地產去庫存。
近期多地落實新政，據悉，截至目前，武漢、長沙、鄭州、昆明、廣西南寧等地，樓市新政接力落地，首套房首付比例均降至15%，二套房首付比例均降至25%。目前，武漢首套房商貸利率降至3.25%，二套房商貸利率降至3.35%。此外，長沙首套房商貸利率降爲3.65%，二套房商貸利率降爲3.95%。
從各地樓市熱度來看，地產基本面復甦或漸行漸近。例如，浙江杭州，據貝殼研究院統計數據顯示，對比4月份的日均值，最近10天，杭州二手房諮詢量增長29%，二手房買賣房源增長5%，下定量新增31%。
市場分析人士認爲，整體來看此次政策調整對市場產生了積極影響，市場信心有所提振，短期政策效果有望進一步顯現，若核心城市特別是一線城市跟進優化樓市政策，或將強化政策效果的持續性。
【地產板塊後市怎麼看？機構：關注細分領域龍頭】
浙商證券表示，央行的首付比和房貸利率的下降的作用主要是降低購房成本，大力度放鬆給購房者帶來明確政策低點信號，觀望需求不必再觀望。過往三年積累的觀望需求，其預期發生扭轉後，有望推動房地產基本面修復。
供給方面，住建部明確開啓保交樓繼續+收購新房庫存，該類政策有助於扭轉需求對期房的不信任，此外改善供需結構有望企穩房價。總體來看，浙商證券認爲多個政策形成合力助力基本面企穩修復，收儲開啓增加地產反轉概率。
市場下行時，PB估值可反映市場對地產公司清算估值的大致心理價位。當行業基本面走弱，清算價值變低，PB則會下行。0.5xPB等同於將地產公司資產打包以5折的價格出售，部分已經出險的房企PB低至0.1倍，不僅意味着資產價格折扣率較高，同時也意味着失去流動性。
地產週期產生拐點後，第一階段估值先修復悲觀預期，第二階段是資產價格修復，第三階段是參考週期下行前行業較穩定時的估值（龍頭公司有溢價）。在房地產開發企業配置上，建議關注：
1、未來細分領域龍頭，一二線核心城市土儲佔比高且產品力較強的房企具備業績彈性及增長潛力。
2、地方城投，收儲開展過程中，地方城投受益資產處置帶來的現金改善。
佈局央國企及優質房企，建議重點關注地產ETF（159707）。資料顯示，地產ETF（159707）跟蹤中證800地產指數，彙集市場16只頭部優質房企，在投資方向上具有明顯的頭部集中度優勢，前十大成份股權重超8成，央國企含量高！地產ETF（159707）也是目前市場上唯一跟蹤中證800地產指數的行業ETF，具備稀缺性與辨識度。
數據來源：滬深交易所、中證指數公司、Wind等，截至2024年5月23日。
風險提示：地產ETF被動跟蹤中證800地產指數，該指數基日爲2004.12.31，發佈日期爲2012.12.21，指數成份股構成根據該指數編制規則適時調整，其回測歷史業績不預示指數未來表現。文中指數成份股僅作展示，個股描述不作爲任何形式的投資建議，也不代表管理人旗下任何基金的持倉信息和交易動向。基金管理人評估的本基金風險等級爲R3-中風險，適宜平衡型（C3）及以上投資者。任何在本文出現的信息（包括但不限於個股、評論、預測、圖表、指標、理論、任何形式的表述等）均只作爲參考，投資人須對任何自主決定的投資行爲負責。另，本文中的任何觀點、分析及預測不構成對閱讀者任何形式的投資建議，亦不對因使用本文內容所引發的直接或間接損失負任何責任。基金投資有風險，基金的過往業績並不代表其未來表現，基金管理人管理的其他基金的業績並不構成基金業績表現的保證，基金投資需謹慎。