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新政后,楼市最新成交数据出来了!后市如何看?

新政後,樓市最新成交數據出來了!後市如何看?

華爾街見聞 ·  05/22 16:47

4月末至今,中央到地方利好政策不斷,尤其是5月中旬,降首付比、取消利率下限、降公積金利率等“三箭齊發”,現行房貸政策已經比2016年更寬鬆。從當前市場行情來看,重磅利好政策加碼的確在短期內穩固了市場信心,從近一週(5.13-5.19)重點65城成交數據來看,“比上不足比下有餘”,與4月周均相比增長17%,不過尚不及年內高點3月周均水平。從項目來訪、認購來看,多地市場活躍度穩步提升。

517新政後11城下調首套和二套首付,僅廬長漢青4城下調房貸利率

據CRIC調研的典型24個城市517新政落實情況,可以看出,地方政府降首付跟進速度明顯快於降利率。11個城市已經下調首套房和二手房比例至15%和25%,不過僅合肥、長沙、武漢、青島等目前已經降低房貸利率,餘下多數城市還處於待調整階段。

65城新房成交較4月周均增17%,不及3月高點,三四線“觸底”回升

從當前新房走勢來看,5月整體市場延續弱復甦,“比上不足比下有餘”。據CRIC監測,全國65個重點城市2024年第20周商品住宅成交面積爲330.89萬平方米,與第19周基本持平,與2024年4月周均相比增長17%,不過與年內高點3月和去年下半年周均水平相比分別下降4%和10%。

分能級來看,三四線修復情況好於一二線,40個三四線近一週成交量已顯著好於今年3月周均水平,究其原因,多數三四線城市經歷了2-3年調整期,基數較低,已處於需求穩定“降無可降”階段,而對於核心一二線城市而言,整體利好新政仍有待發酵,暫未在成交端有明顯體現。

杭寧鄭等多城項目來訪量上升,成都4盤即開即罄,深圳“通宵賣房”

核心一二線城市上週來訪、認購均有不同程度的回升,我們結合目前成交端表現,可以將重點城市分爲以下幾類:

一是熱點恒熱的上海、成都、西安等,近一週市場成交止跌,因核心區域網紅盤集中加推,使得市場熱度高位維持。上海爲例,5月16日開盤的黃浦區淮海中路板塊豪宅項目“凱德·茂名公館”,備案均價16.8萬元/平方米,75套房源45分鐘內售罄,單日銷售額超31億元。再如成都,上週錦江區錦發廣場、高新區遠達·天宸名邸、高新區保利新川天珺、天府新區麓湖生態城4個項目開盤,共推出438套房源,因地段稀缺+配套優越+產品力強等因素,4盤開盤去化率均爲100%。

二是短期內市場熱度明顯回升類城市,以深圳、武漢爲典型代表,整體成交已經顯著好於去年下半年周均水平。典型代表如深圳,熱銷喜報頻發,新盤加速出貨。據CRIC監測,上週4個住宅項目開盤入市,共推售1222套住宅房源。5月18日雙盤齊開,位於寶中的鴻榮源胤璇中心大廈不負衆望,129套新房開盤當天幾近日光,當天收金約15億;福田京基宸悅府,推售157套建面約85-140㎡2-4房,首開銷售額超5億。而清湖地鐵口的悅見和府推717套92-129㎡3-4房,週末兩天成交5.18億元,上門量超3000組,開盤92折,24小時不打烊“通宵賣房”。光明的潤璟裏上週五拿證、取證即銷售,推245套78-89平3房,截止週日成交了83套、來訪超1000人。

再如武漢,主要是依託漢口和光谷熱點區域板塊單個熱盤驅動,第20周項目來訪認購小幅回升:全市單盤平均來訪56組,較上週上漲8%,較4月周均上漲12%,單盤平均認購量2.7套,較上週上漲17%,較4月周均上漲13%,轉化率4.8%環比上漲0.3個百分點。

三是多數城市諸如北京、杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等項目來訪量穩中有增,市場活躍度提升,但是尚未在成交端有所體現。杭州爲例,我們調研了主流項目,第20周單盤來訪量爲160組,環比上漲45%,較4月周均上漲50%;單盤認購量爲6.4套,環比漲64%,較4月周均漲19%。部分熱盤再現“社保鉅子”:運河新城板塊的綠城宸岸印月搖號登記結果顯示,該盤首開141套房源,共1008戶家庭報名登記,整體中籤率低至13.99%,有房家庭社保高達118個月。

再如南京,第20周單盤平均到訪量爲67組,持平4月周均,較去年下半年周均穩中有增40%,不過從認購量來看,單盤僅爲2.17套,顯著不及4月和去年下半年周均水平。

鄭州第20周整體市場到訪量環比上升約9%,認購體量環比下降1%。主力在售項目項均認購約6.6套(上週6.7套)。細分來看,改善環比下降22%;剛改環比上升33%;剛需環比下降3%。

四是個別弱二線城市諸如重慶、長春、福州、南寧等,市場暫無明顯起色。重慶爲例,第20周來訪量爲7290組,環比下降2.02%,認購量313套,環比下降8.48%,轉化率4.29%。主要是由於樓市政策持續放鬆,以及房企釋放限時限量特惠房源,消磨客群對市場信心,轉化率低位運行。再如長春,重點監測的項目第20週週度到訪相比前一週環比僅增加1%,案場認購數量下降22%。大部分案場到訪的上漲基本來源於案場佣金以及到訪政策的調整,實際上整體成交併未出現太大變化;降低首付以及在利率政策未實施的情況下,整體市場相對比較冷靜。

二手房市場點狀復甦,京津重回3月“小陽春”,上海上週末成交改善

二手房因前期市場熱度較高,受利好新政影響有限。據CRIC監測數據,2024年第20周(5.13-5.19),14個重點監測城市二手房成交面積146.92萬平方米,同環比分別下降18%和24%,較4月周均下降17%,較3月周均下降9%,與2023年下半年周均相比增長5%。

值得關注的是重點城市迎來點狀復甦。上海爲例,據官網數據顯示,517新政發佈後收割週末,即5月18日-19日二手住宅成交套數高達806套和743套,顯著高於2024年4月日均609套和2024年3月日均654套。

再如北京,據第三方平台數據顯示,517新政後首個週末(5月18-19日),北京二手房日均成交再次突破1000套,其中5月18日成交超900套,5月19日成交超1100套,週末兩天總成交超2000套,基本達到了2024年小陽春的熱度。無獨有偶,天津如是,二手房市場熱度穩步回升,據第三方平台數據顯示,第20周天津二手房成交量環比上漲27%,周成交規模基本與3月持平。

總體來看,樓市517新政“降首付比+取消利率下限+降公積金利率等”齊發,短期內的確對購房者信心有所提振,各地樓市活躍度也有不同程度的提升:新房市場當前成交已低位回升,不過暫不及3月年內高點,二手房市場因前期熱度較高,目前更多是局部城市點狀復甦。

預判後市,我們認爲,5月新房成交環比4月會有一定程度提升,預期絕對量或與3月持平。各城市還將延續分化行情:對於前期熱點頭部城市上海、成都、西安等短期內熱度有望止跌企穩,杭州、南京、蘇州、合肥、鄭州等近期前端指標項目來訪量已出現回升,預期後續隨着政策持續發酵,成交端也將有一定體現。

編輯/Jeffrey

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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