金吾財訊 | 東興證券發表研報，華潤萬象生活(01209)2023年營業務收入爲147.7億元，同比增長22.9%，2020-2023年 CAGR爲29.6%。2023年住宅物管業務約佔總收入的65%。2023年主營業務毛利潤爲 46.9億元，同比增長30.0%，2020-2023年CAGR爲37.0%。2023年商寫運營業務約佔整體毛利潤的64%。公司2023年毛利率爲31.8%，其中住宅物管業務毛利率爲 17.5%，商寫運營業務毛利率爲58.4%。
該行指，公司是中國領先的住宅物管及商寫運營企業，商寫運營業務毛利率顯著高於住宅物管業務。母公司華潤置地爲公司住宅在管面積的穩健增長提供長期支持。華潤置地的住宅項目主要位於一二線高能級城市，產品定位偏向於中高端，是公司住宅物管業務收入的重要保障。公司依託華潤集團、華潤置地優勢產業資源，做大做強社區增值服務，不斷延展增值服務邊界。
該行續指，華潤置地持續強化重點城市佈局，爲公司實現穩健的內生增長提供了重要支撐。手握稀缺重奢資源是公司的重要壁壘，因爲重奢資源具有難以複製的稀缺性。公司購物中心運營能力行業領先，經營效率持續向好，實現“業主、租戶、運營商”三方共贏。公司管理的購物中心出租率整體處於行業較高水平，重奢購物中心具有較高的租金坪效。
綜上，結合絕對估值與相對估值分析，該行認爲公司的合理股價區間爲 33.0~37.7港元，較當前31.9港元的股價有3%~18%的空間。預計2024-2026年歸母淨利潤分別爲 34.7/39.2/44.9億元，對應每股收益分別爲1.52/1.72/1.97元，當前股價對應 PE分別爲19.3/17.1/14.9倍，首次覆蓋給予“推薦”評級。