1、經營穩中向好，一季度出租率全面提升，平均出租率上升至92.1%
近期，招商局商業房託（01503.HK）公佈了一季度經營數據。
公告顯示，截至2024年3月31日，招商局商業房託物業組合平均出租率上升至92.1%，而去年同期爲86.8%。其中，寫字樓平均出租率91.8%，零售物業花園城出租率93.4%。
從一季度的這一系列數據，不難發現，通過靈活的市場策略和持續的物業升級、高效的運營以及積極的市場推廣，招商局商業房託在競爭激烈的市場中持續展現出穩健增長的步伐。
從整體出租率情況來看，可以看到其呈現出明顯提升的趨勢，這表現出公司項目在市場的吸引力和競爭力，以及持續優化運營帶來的喜人變化。
具體而言，寫字樓的出租率整體穩健，各項目間租金有漲有跌，突顯了招商局商業房託在維繫和增強與租戶關係方面的積極作爲。
其中，最爲突出的當屬科技大廈及科技大廈二期，兩者基本處在滿租狀態，同時，科技大廈的租金更是逆市上揚，顯示了其強勁的市場競爭力。
（來源：公司公告）
此外，在零售物業方面，花園城的出租率大幅提升，較上個季度末增長19.7個百分點至93.4%，不過租金則下降了14.4%。這一變動與商場爲重新開業而採取的優惠條件和租金策略等有關。雖然短期內租金收入有所減少，但長期來看，通過吸引知名主力店和優化租戶組合，花園城未來在提升客流量和銷售額方面有望獲得更大的增長潛力。
對此，公司也表示，年內還將通過營銷推廣、活動和更好的客戶服務持續提高客流量，增強商場的競爭力，從而提高租戶的銷售額，爲未來租金收入的提升奠定基礎。
實際上除了租戶管理策略上確保了低空置率外，在財務策略上招商局商業房託同樣展現了其對市場機遇的把握能力。
過去一年，招商局商業房託利用人民幣低息窗口，成功置換了大量債務，從而大幅降低了綜合融資成本。2022年，公司的綜合融資利率爲3.55%，到2023年則降到了3.18%。其中，在2023年7月，公司完成24億人民幣的併購貸款的提前置換，將原利率從3.55%大幅降至2.93%。此外，公司原先100%的港幣貸款也全部轉換成爲人民幣貸款。這一系列舉措不僅顯著降低了融資成本，提高了財務效益，同時也有效增強了公司財務的穩定性，爲股東帶來提供更高的分紅回報和資本增值機會。
不可否認，在當前的市場環境下，招商局商業房託作爲一家聚焦商業資產運營的企業，無疑面臨着一系列壓力與挑戰。
一方面，在商業運營上，公司需要應對租金收入的壓力、租賃續期的不確定性、市場競爭的加劇以及宏觀環境的變化等因素，這些都可能對公司的運營產生顯著影響。另一方面，運營成本的上升和融資成本的壓力也對公司的財務健康構成挑戰。
不過，從公司的種種舉措來看，不難看到招商局商業房託正在以積極的姿態積極應對這些挑戰。其不僅持續關注市場動態，優化租戶組合，還在提升服務質量、加強成本控制以及響應政策支持等方面做出了多方面的努力。
正如此前年報分析文章《招商局商業房託（01503.HK）：資產提升釋放成長動能，韌性增長展現價值潛》中所提到的，透過積極的租戶管理策略與資產的精細化、數字化管理相結合，招商局商業房託不僅能夠保駕護航其底層資產的質量和價值，更能夠更快速地適應市場變化，持續創造穩健而可觀的業績回報。
可以預見的是，通過這一系列措施，招商局商業房託將不斷提升運營效率，夯實健康的財務狀況，增強市場競爭力，在不斷變化的市場環境中實現穩健增長。
2、政策持續助力，REITs市場加速回暖下的投資新機遇
近期，多項政策利好爲REITs市場注入了新的活力。
此前，國務院發佈的新“國九條”就多次提及REITs，其中特別提到推動不動產投資信託基金（REITs）市場高質量發展、研究制定不動產投資信託基金管理條例、落實並完善不動產投資信託基金稅收政策等措施，展現出了高層對於加快建設和完善REITs市場制度、推動REITs市場高質量發展的決心。
對此中金公司指出，REITs在此綱領性文件中被3次提及，顯示出官方層面對REITs市場制度建設的重視，國務院層面的指引下，各部門在REITs管理條例和稅收政策方面的後續推進值得期待，這兩方面均有利於提升REITs的投資價值，稅收政策亦有利於提高投融資兩端參與方的積極性。
與此同時，在4月19日中國證監會發布5項措施，包括放寬滬深港通下股票ETF合資格產品範圍、將REITs納入滬深港通、支持人民幣股票交易櫃台納入港股通、優化基金互認安排和支持內地行業龍頭企業赴香港上市等。其中，將內地和香港合資格的REITs納入滬深港通標的這一舉措更是備受關注。業內相關觀點指出，此舉有望爲兩地REITs帶來更多增量資金，滬深港通機制的優化也將有助於提升市場整體的穩定性和定價效率。
從市場表現來看，受一系列利好消息刺激，內地公募REITs和港交所REITs集體近期開啓了強勢反彈行情。其中，在5月2日，港交所相關REITs更是集體上漲，從截止5月20日數據來看，港交所相關REITs近10日漲幅均有所表現，其中招商局商業房託近10日漲幅達近15%。
（截止5月20日數據，來源：富途行情）
連續上漲，顯示出市場信心的恢復。對此，相關分析指，REITs產品的近期強勁表現，基於前期市場超跌後的估值修復，加之在紅利投資熱潮下，REITs品種的高分紅率吸引了投資者的關注。隨着政策的加持和市場信心的逐步回升，預計前期流出的資金將回流，爲REITs市場帶來更多增長潛力。
3、結語
站在當下來看，隨着全球資金對中國資產的配置意願不斷提升，港股市場牛市預期持續兌現，政策暖風下REITs市場迎來加速回暖，一系列利好疊加下也將推動相關REITs資產迎來投資新的機遇。
在此背景下，作爲REITs市場中持續穩健表現的一員，招商局商業房託也將受益於整體市場的回暖，並憑藉其持續兌現的業績增長能力，收穫其自身的“阿爾法”。
從股息率表現來看，截至目前招商局商業房託的股息率達到了8%，這不僅大幅高於一年期存款利率，同時也優於大部分國債收益率、甚至多數理財產品收益率。在當下高股息策略日益受到市場關注的背景下，這一表現已展現出足夠強的吸引力。