投資要點
一句話邏輯：保利發展是優質的龍頭房企，充分受益地產週期修復和長期供給側優化。
超預期邏輯：
1）5 月17 日住建部和央行接連釋放重磅政策
5 月17 日央行接連放鬆利率、首付比、公積金貸款政策，住建部明確保交樓推進和計劃推進收購新房的工作。根據5 月4 日《打破負循環，探尋修復路徑》行業深度報告建立的政策研究框架。我們認爲，政策短期頻率高、力度大，對地產需求側預期扭轉起到重要作用。優質頭部開發商，例如保利發展，有望受益於政策發力帶來的基本面修復。
2）廣州放鬆限購，保利發展廣州舊改儲備充足2024 年1 月27 日廣州市發佈《進一步優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的》通知，其中明確優化調整限購政策，提出在限購區域範圍內，購買建築面積120 平方米以上（不含120 平方米）住房，不納入限購範圍。我們認爲，廣州在作爲首個將改善型住房全面放開的一線城市，政策出臺的速度和力度超過我們原有的預期，這顯示了政策企穩房地產的決心。
根據梅雲汐諮詢的數據，保利發展擁有8 個已確權舊改土地儲備項目，佔地面積爲514 萬平；已簽訂意向合作舊改土地儲備2 個，佔地面積195 萬平，在廣州市舊改儲備中名列前茅。我們認爲，廣州新政疊加三大工程推進，保利發展作爲總部設立在廣州且大灣區土儲充裕的頭部央企，將充分受益政策利好。
3）央企市值管理擬納入考覈，保利發展做表率1 月24 日，國務院新聞辦公室新聞發佈會提出，國資委將進一步研究將市值管理納入央企負責人業績考覈，引導央企負責人更加重視所控股上市公司的市場表現，及時通過應用市場化增持、回購等手段傳遞信心、穩定預期，加大現金分紅力度，更好地回報投資者。央企市值管理納入考覈屬首次提及，我們認爲這和我們原先理解的央國企考覈機制有顯著不同。我們認爲，新的政策導向會促進央國企在經營管理、回購和分紅方面做出相應改善，提升股東回報。
就保利發展而言，公司在回購和分紅方面做出表率：
實控人快速落地增持計劃，彰顯發展信心
2023 年12 月11 日，公司擬以集中競價的方式回購公司股份，回購總金額10（含）- 20（含）億元。此外，公司實際控制人保利集團計劃增持公司股份，增持金額2.5（含）- 5（含）億元。 截至2024 年1 月22 日，公司公告保利集團已增持公司2140 萬股，佔總股本的0.18%，累計增持金額達2 億元，已達到增持計劃金額下限的80.25%。我們認爲，公司實控人快速落地增持計劃，用實際行動維護公司價值及股東權益，充分彰顯了對公司長期穩健發展的信心。
23-25 年分紅比例不低於40%，提振投資信心2024 年1 月20 日，公司發佈《 2023-2025 年股東回報規劃》，其中提到，在公司未分配利潤爲正、當期可分配利潤爲正且公司現金流可以滿足公司正常經營和可持續發展的情況下，公司原則上每年進行一次現金分紅，2023 年度至 2025年度現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於 40%。我們認爲，公司強調未來三年分紅比例不低於40%，積極分享公司成長，能夠提升年投資者回報。
檢驗與催化
1）行業銷售TOP1，市佔率穩步提升
根據公司公告，2023 年公司實現簽約面積2386 萬平方米，同比減少13.2%；實現簽約金額4222 億元，同比減少7.7%；根據克爾瑞數據，公司升至全口徑銷售金額榜單第1 位。對比百強房企，2023 年百強房企銷售金額同比降低16.5%，公司銷售增速情況顯著優於行業平均水準，銷售基本盤穩固。2023 年公司銷售金額市佔率爲3.6%，較2022 年底的3.4%增長0.2pct，公司市佔率逆勢穩步提升。
2）土儲聚焦38 城，長期發展儲備充足
2023 年公司新獲取 103 宗土地，新增土儲總價 1632 億元，權益地價約 1359億元，拿地強度爲 39%，一二線城市拿地金額佔比達92%，拿地聚焦核心城市。根據克爾瑞拿地榜單，2023 年公司新增貨值約2402 億元，位於行業TOP2，新增貨值行業領先。截至三季度末，公司共有在建擬建項目 729 個，在建面積 11579 萬平方米，待開發面積5855 萬平方米，公司在手土儲豐富，長期發展儲備充足。
3）其他檢驗與催化：公司後續銷售、拿地、回購和分紅進展。
投資建議
保利發展紮實的基本面和央企背景，中長期具備“剩”者爲王的優勢。2023Q4至2024 年1 月，公司股價持續回調，4 月初PB 已經低至0.5 倍左右，5 月17日PB 估值回升到0.7 倍PB，仍然顯著低於2023 年0.8-1 倍左右的PB 估值。
我們認爲，結合短期政策利好+公司股東回購+分紅比例提升+估值歷史低位，保利發展配置價值凸顯。我們預計公司2024 年EPS 爲每股1.12 元，估值有望回歸到1 倍PB，維持“買入”評級。
風險提示：房地產政策放鬆效果不及預期，銷售超預期下滑。