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TKP Research Memo(3):市場創造型の事業展開により高い成長性を実現。早期収益化が可能な事業モデル

TKP研究備忘錄(3):通過創造市場的業務發展實現高增長潛力。一種支持早期獲利的商業模式

Fisco日本 ·  05/20 15:43

■業務概述等

1。通過空間共享創造市場的業務發展

以TKP <3479>爲主力的 “租賃會議室業務”,以低廉的價格向房地產所有者出租閒置資產、低利潤房產和無利可圖的資產,“再生” 會議室、宴會廳等 “空間”,並作爲共享經濟提供附加價值。通過租賃等以大宗交易(低廉的價格)從房地產所有者那裏購買房地產,並對照明、地毯、牆紙等進行翻新,使其可用於出租會議室等,並增加了餐飲、住宿和各種選擇等外圍服務。客戶是主要需要使用會議室的公司,與內部擁有會議室相比,客戶方面有許多好處,例如降低成本、整合運營以及多用途的可能性。因此,可以說,該公司的業務成功地將供應方(需要大筆交易)和需求方(想要小額銷售和共享)連接起來。此外,它還描繪了通過在空間中添加內容服務(運營運營、系統、培訓包等)的解決方案來提高每個空間的盈利能力的方向,以靈活地應對不時需求。

此外,“無所有權的管理” 也有其特點。購買以租賃協議爲中心,由於可變租金(銷售/利潤率等)約佔46%,因此我想指出的是,經濟波動對房地產價格和業務業績的影響相對較小,這與普通房地產公司面臨的風險不同(但是,對於可以預期入住率穩定的酒店企業來說,他們敢於在內部擁有部分酒店業務,從而確保了高盈利能力,而且正在進行準備工作,以便可以在以下時間將其清算任何時候)。

2。收入模式的特徵

“會議室租賃業務” 是一種基於小時租金的流量型盈利模式。TKP租賃會議室的用途多種多樣,由於增長點是除了基本會議室的運營外,還可以增加多少外圍服務,例如食品和飲料、規劃、設備租賃等,因此同一企業使用 “每平方米銷售額” 作爲KPI(關鍵績效評估指數),而不是佔用率。除了恢復對食品和飲料的需求外,該政策還旨在通過擴大軟件區域(活動製作等)來擴大 “每平方米的銷售額”。由於開盤後平均在3個月內達到盈虧平衡點,並且在12個月內達到巡航速度,因此可以說這是一種可以相對較早獲利的盈利模式。

3.地點網絡

TKP擁有235個地點和1,938個房間(14.4萬坪)的企業租賃會議室,主要位於日本的主要城市(截至2024年2月底)。它分爲符合用途、規模、預算等的6個等級,單價很高,“CIRQ(絲綢)” 24個設施/51間客房*1,花園城市高級間(GCP)30個設施/341間客房,花園城市(GC)44個設施/478個房間,會議中心(CC)54個設施/672間客房,商務中心(BC)23個設施/176個設施/176個設施客房,星級租賃會議室它由27個設施和55個房間組成。此外,在 “APA酒店”、“Lectore” 和 “石之屋” 等住宿設施內還有33個設施和165個房間*2,這些設施是特許經營的。

*1 它通過與ESCRI的資本和商業聯盟於2020年7月啓動,ESCRI在全國範圍內運營婚姻設施。主要在工作日,ESCRI的閒置設施將改建爲聯合品牌 “CIRQ”,並用作客戶公司聚會和社交聚會的場所。

*2 其中,20 個是直接管理的設施。

4。周邊業務

外圍服務的發展是區別於其他從事會議室租賃業務的公司的因素之一。該公司通過提供食物和飲料、選項、住宿等來滿足廣泛的客戶需求。至於食品和飲料,它包括餐飲、便當盒、咖啡館和餐廳,特別是餐飲和便當盒已成爲涉及餐飲的應用的基本外圍服務,例如出租會議室的社交聚會。請注意,受 COVID-19 疫情影響而陷入困境的食品和飲料行業(餐飲業)暫時減少(外包),但隨着需求的恢復,內部生產再次得到提高。

此外,該公司還提供廣泛的選擇。例如,除了提供同聲傳譯系統和視頻會議系統、培訓協調、視頻/音頻/照明設備的安裝/操作、辦公傢俱和設備租賃外,還有 COVID-19 對抗設備等,內容增強了客戶的便利性。在過去的幾年中,在 COVID-19 大流行之後,對在線活動的需求有所增加,而且網絡研討會項目似乎有所增長。此外,隨着真實活動的恢復,舉辦娛樂性極強的活動的機會也在增加,隨着我們從銷售空間發展到在空間中提供內容的公司,通過外圍服務提供附加值的重要性也在增加。

此外,還應客戶的要求提供住宿培訓設施(20個直接管理的設施),用於學習旅行、員工旅行等。除了度假型研討會酒店 “Lectore”(6個設施)、高級度假村研討會日式旅館 “石之屋”(伊豆長岡/熱海的2個設施)和城市度假住宿設施 “Bayside Hotel Takur Azur” 之外,這些設施還作爲直接管理的設施使用 Eshiba,” 我們還經營我們新推出的內部品牌 “TKP Sunlife Hotel” *。此外,作爲特許經營設施,“APA酒店”(10個設施)正在開發爲帶會議室的混合酒店(截至2024/2年底)。

*於 2022/12/1 開業。它與博多地鐵站直接相連,並接管了 “TKP花園城博多筑紫口前” 所在的整個商務酒店。該公司專注於APA Hotel品牌的開發,但其政策是通過其他選擇靈活應對各種情況和需求。


如今,即使是大公司也很少擁有內部住宿設施,即使有,由於成本原因,通常也難以運營。該公司滿足了這些企業需求,旨在提高重複率。此外,以高級日式旅館而聞名的 “Sekitei” 由於入住率低而陷入了管理不善,但該公司將其更名爲 “石之屋”,並通過捕捉工作日的企業需求來改善管理,因此從有效利用資產的角度來看,有很多優勢。此外,不僅提供會議室租賃,還提供包括餐食、設備、住宿場所、交通安排在內的一站式系列服務,可以說,公司之所以得到廣大客戶的支持,對客戶來說是非常方便的。目前,各公司正在通過住宿培訓振興溝通,並通過工作場所促進工作方式改革,爲後COVID-19疫情做準備,需求似乎在擴大。未來,我們還預計將採用入境MICE*,亞洲國家的需求將增加。

* 它是公司會議(會議)、公司舉辦的獎勵旅行(獎勵旅行)等、國際會議(大會)、展覽/交易會以及國際組織、組織、學術團體等舉辦的活動(展覽/活動)的縮寫,是預計會有許多客戶交流的商業活動的總稱。(引自國土、基礎設施、交通和旅遊部網站)

5. 客戶

TKP的客戶群超過30,000家公司,其中約2,000家是上市公司,超過一半的上市公司使用它。儘管它擁有廣泛的客戶群,但前500強的銷售公司佔銷售額的一半,可以說,這是一個以主要公司爲中心的頂級客戶的構成比例(使用頻率和使用單價)很高的結構。雖然我們的目標是通過積極的提案和企業銷售代表對重度用戶的詳細回應,深入了解客戶,但我們正在利用呼叫中心和麪向一次性輕型用戶的TKP租賃會議室網絡來提高效率。此外,現有客戶約佔銷售額的85%,並且重複率很高。

(由 FISCO 客座分析師柴田鬱夫撰寫)

譯文內容由第三人軟體翻譯。


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