公司近况

我们近期调研了万物云福州市建新南蝶城中的社区商业项目奥体阳光天地，并与万物云社区商业业务线负责人等进行交流。

评论

“蝶城+社商”模式试点初见成效，生态联动升级持续推进。我们认为蝶城模式对于奥体阳光天地社商的赋能可分为两阶段：

阶段1：客群引流、提效降本。该阶段的核心打法为打通物业与商管的客户数据及营销渠道资源：一方面，商管平台精准标记周边小区业主会员，从而实现营销活动精准推送，提升曝光度与转化率；另一方面，商管团队借助小区广告位、摆摊活动、物业管家宣导等加强营销力度，同时亦节约营销成本。该阶段核心效果为客流提升与获客成本优化：公司披露2023 年建新南蝶城社商日均客流同比提升44%，场内销售额同比提升20%，而商管公司毛利率同比提升10ppt至49%。

阶段2：招商共创、运营提质。该阶段核心打法在于蝶城全面赋能社商招商调改：一方面，蝶城各业务团队均可参与招商渠道拓展；另一方面，积极鼓励业主共建社商，如本项目对面积约1,800 万平米的餐饮集合区域“万千食集”招商发起社群投票，邀请业主提名票选心仪品牌。考虑到社区商业辐射范围针对性强、品牌组合属地化程度高等特征，我们认为以业主意见为指导的招调、以及充分开拓本地招商渠道均是“对症下药”提升运营品质的手段，后续效果有待持续观察。

存量社商优化提升具空间而竞争对手布局有限，万物云或有望形成差异化优势。通过调研我们认为社区商业市场的基本特征包括：供给充沛（如大量随住宅开发周期兴建的底商）但优质供给有限且分散，主流商管运营商涉足仍较少。社区商业体量虽小但并非运营壁垒更低，考虑其客群特征为辐射范围小而单客到访率高，其招商运营关键点在于以差异化品牌充分满足周边客群需求；因此不同于其他标准化商业中总部联发品牌占比较高的特征，社区商业高度依赖项目团队挖掘本地特色品牌的能力。而万物云社商团队延续阳光智博班底，人员内部培养比例较高、社商运营经验相对丰富，再叠加蝶城资源的充分对接，我们认为万物云或有望逐步构建自身差异化竞争优势。

盈利预测与估值

维持盈利预测不变（社区商业对于公司整体业绩贡献或将随外拓项目开业逐步反映于2025 年及以后）。维持跑赢行业评级，上调目标价17%至33 港元（对应15 倍2024 年市盈率和21%上行空间）以反映地产端积极政策出台下投资人风险偏好的改善。公司交易于12.6 倍2024 年市盈率。

风险

社区商业外拓进度不及预期；蝶城拓展及改造进度不及预期。