公司近況
我們近期調研了萬物雲福州市建新南蝶城中的社區商業項目奧體陽光天地，並與萬物雲社區商業業務線負責人等進行交流。
評論
“蝶城+社商”模式試點初見成效，生態聯動升級持續推進。我們認爲蝶城模式對於奧體陽光天地社商的賦能可分爲兩階段：
階段1：客群引流、提效降本。該階段的核心打法爲打通物業與商管的客戶數據及營銷渠道資源：一方面，商管平台精準標記周邊小區業主會員，從而實現營銷活動精準推送，提升曝光度與轉化率；另一方面，商管團隊藉助小區廣告位、擺攤活動、物業管家宣導等加強營銷力度，同時亦節約營銷成本。該階段核心效果爲客流提升與獲客成本優化：公司披露2023 年建新南蝶城社商日均客流同比提升44%，場內銷售額同比提升20%，而商管公司毛利率同比提升10ppt至49%。
階段2：招商共創、運營提質。該階段核心打法在於蝶城全面賦能社商招商調改：一方面，蝶城各業務團隊均可參與招商渠道拓展；另一方面，積極鼓勵業主共建社商，如本項目對面積約1,800 萬平米的餐飲集合區域“萬千食集”招商發起社群投票，邀請業主提名票選心儀品牌。考慮到社區商業輻射範圍針對性強、品牌組合屬地化程度高等特徵，我們認爲以業主意見爲指導的招調、以及充分開拓本地招商渠道均是“對症下藥”提升運營品質的手段，後續效果有待持續觀察。
存量社商優化提升具空間而競爭對手佈局有限，萬物雲或有望形成差異化優勢。通過調研我們認爲社區商業市場的基本特徵包括：供給充沛（如大量隨住宅開發週期興建的底商）但優質供給有限且分散，主流商管運營商涉足仍較少。社區商業體量雖小但並非運營壁壘更低，考慮其客群特徵爲輻射範圍小而單客到訪率高，其招商運營關鍵點在於以差異化品牌充分滿足周邊客群需求；因此不同於其他標準化商業中總部聯發品牌佔比較高的特徵，社區商業高度依賴項目團隊挖掘本地特色品牌的能力。而萬物雲社商團隊延續陽光智博班底，人員內部培養比例較高、社商運營經驗相對豐富，再疊加蝶城資源的充分對接，我們認爲萬物雲或有望逐步構建自身差異化競爭優勢。
盈利預測與估值
維持盈利預測不變（社區商業對於公司整體業績貢獻或將隨外拓項目開業逐步反映於2025 年及以後）。維持跑贏行業評級，上調目標價17%至33 港元（對應15 倍2024 年市盈率和21%上行空間）以反映地產端積極政策出臺下投資人風險偏好的改善。公司交易於12.6 倍2024 年市盈率。
風險
社區商業外拓進度不及預期；蝶城拓展及改造進度不及預期。