事件：公司近期發佈2023 年年報，全年實現營業收入6.35 億元，同比增長13.0%，歸母淨利1.71 億元，同比增長10.9%。
堅持有質量項目開業，業績穩健增長。23 年實現營收6.35 億元，同比增長13.0%，歸母淨利1.71 億元，同比增長10.9%。分業務看，公司23 年委管/品牌及管理輸出/整租模式分別實現營收4.06/1.45/0.84 億元，同比+6%/+5%/+98%。得益於公司23年達成六個高質量項目開業，新開業項目的籌備期服務收入和開業後的運營管理服務收入使得公司委管收入同比增長6.5%至4.06 億元，佔總收入64%。23 年歸母淨利1.71 億元，同比增長10.9%，綜合毛利率同比下降3.2pct 至52.5%，主要系整租模式毛利率下降7.6pct（受新開業租金減免以及租賃準則的影響），而委管毛利率維持穩定，品牌及管理輸出服務毛利率上升2.5pct。
在營項目經營保持增長勢頭。作爲大灣區領先的商業運營服務供應商，以COCOPark、COCO City、COCO Garden、iCO 產品線扎根大灣區，佈局全國。23 年公司已開業零售商業物業27 個，在營面積約165 萬方，此外有20 個項目處於籌備中，爲未來發展提供確定性。在營項目運營表現持續向好，23 年同店銷售增長18%，同店客流增長39%，出租率同比提升0.3%至92.8%，受益於港客消費熱潮，福田星河COCO Park 客流同比增長60%，商家銷售同比增長40%。
母公司星河控股穩健經營，聚焦深耕區域高質量拓展。23 末公司已開業/合約項目分別爲27/55 個，已開業/合約面積分別爲165/284 萬方，其中大灣區合約面積約159萬方，佔比56%，長三角合約面積42 萬方，佔比15%。隨着消費基礎設施REITs推進，作爲深耕大灣區的優質商管公司，看好公司未來獲得更多優質項目機會。母公司星河控股財務穩健、在大灣區土儲充足，依託與星河控股的長期穩定合作，星盛商業儲備項目充足，未來業績增長潛力較高。
維持買入評級，目標價2.05 港元。根據公司年報，我們下調了公司營收增速及毛利率，同時調整了費用率，調整公司2024-2025 年EPS 預測爲0.17/0.19 元（原預測24-25 年爲0.22/0.27 元）並引入26 年EPS 預測爲0.22 元。可比公司2024 年估值爲11X，對應目標價2.05 港元。（匯率：1 港元=0.910 人民幣）。
風險提示：母公司交付不及預期。灣區外影響不足。第三方項目拓展不及預期。