住房通脹的權重高達CPI指數的三分之一和PCE物價指數的六分之一。Nick Timiraos表示，要想讓通脹率回到2%水平，住房通脹率必須從當前的5.8%降至3.5%左右。
聯儲局抗通脹的“最後一公里”，被房租扼住喉嚨。
近日，有“新聯儲局通訊社”之稱的華爾街日報記者Nick Timiraos撰文指出，居高不下的房租正在阻礙聯儲局的抗通脹鬥爭。
文章解釋稱，因住房通脹的權重高達CPI指數的三分之一和PCE物價指數的六分之一，因此對整體通脹的影響很大。而住房通脹中，房價會受到投資因素的影響，房租則更能反應市場的真實情況，因此後者比前者更爲關鍵。
Timiraos在文中表示，疫情期間的房租飆升很大程度上推升了通貨膨脹。目前租金通脹仍處於高位水平，但呈現出下行趨勢。
疫情期間，在需求和收入同時強勁、房屋庫存處歷史低位的背景下，新簽約的租金指數一度飆升，有數據顯示，2022年獨棟住宅（美國住房的主體）租金上漲了14%。
隨後，新建公寓分流了對獨棟住宅市場的強勁需求、經通脹調整後收入增長降溫，獨棟住宅租金開始下滑。
由於大多數租戶的租金每年只變動一次，因此新租約租金的體現較爲滯後。根據已有的市場租金數據，聯儲局官員、華爾街投資者和私營部門經濟學家認爲，2022年底以來，住房通脹已有所放緩。
今年以來，“停滯”的通脹數據尤其是核心通脹似乎並未影響聯儲局年內降息的計劃，文章解釋道，因爲聯儲局對住房成本最終將放緩並推動通脹下行至2%這一點充滿信心。
華爾街見聞此前提及，渣打銀行的首席外匯策略師Steven Englander新近報告表示，如果密切觀察住房成本，特別是CPI中的住房通脹相關指標——自住房業主等價租金（OER），就會發現，有理由樂觀地預計，住房通脹可能很快下行，並且拉動核心通脹下行。
本週三，美國勞工統計局將公佈4月CPI。目前經濟學家普遍預測，4月CPI同比將由上月的3.5%小幅放緩至3.4%，核心CPI同比同樣放緩，由3.8%下行至3.6%。
租金通脹需要降多少？
既然房租放緩是將核心通脹率降至聯儲局目標的關鍵，那麼需要租金通脹到底需要降多少呢？
分項來看，文章將核心通脹分爲了三個子項：商品通脹、住房通脹、非住房服務通脹。
文章指出，在疫情前，商品通脹率約爲-1%，住房通脹率約爲2.5%-3.5%，非住房服務通脹約略高於2%——總體核心通脹率略低於2%。
因此，要想讓通脹率回到2%水平，非住房服務通脹率必須從現在的3.5%降至3%以下，住房通脹率必須從5.8%降至3.5%左右。
“最後一公里”不好走
不過，仍有觀點認爲，租金通脹下行的前景沒有那麼樂觀。
文章表示，許多經濟學家認爲，近年來新租約租金下行的趨勢的確會推動住房通脹降溫，但這個過程會比想象中來的更久。Timiraos解釋道：
“因爲在高利率影響下，更多的住戶的購房意願低迷，續租需求更高。這可能會延長新租約租金下降體現在整體通脹中所需的時間。”
另一重風險在於，新公寓也陷入了供需緊張的局面。
華爾街見聞此前提及，與公寓相比，住房通脹更易受獨棟住宅租金的影響，因爲後者是美國住房的主體。而近年來租金放緩的一個重要原因就在於，新建公寓的供應量迅速增長，分流了對獨棟住宅的強勁需求。
但文章指出，有一些行業高管表示，由於移民增長以及就業和工資穩步增長，對新建公寓的需求正在重新加速，這可能導致獨棟住宅市場再度升溫。
根據房地產公司Camden Property Trust的數據，目前，其旗下公寓租戶搬離的比例已降至9%，爲該公司30年來的最低水平。一般來說，正常的搬離率在15%-18%的水平。
該公司CEO Ric Campo表示：
“實際情況是，需求比大多數人的預期要多得多。”
編輯/Somer