事件描述
公司發佈2024 年一季報，報告期內實現營收237 億元（+58.2%），歸母淨利潤3.3 億元（+22.2%），扣非後歸母淨利潤2.9 億元（+8.0%）。
事件評論
毛利率同比提升，業績穩健增長。2024 年一季度，公司營收大幅增長（+58.2%）、綜合毛利率改善（同比提升1.9pct 至14.5%）且期間費用率下降（同比下降2.6pct 至5.9%，不含研發費用），但歸母淨利潤同比增速明顯小於營收增速，主要由於投資收益同比減少、少數股東損益佔比提升：1）投資收益爲0.4 億元，同比減少2.3 億元；2）少數股東損益佔比提升至64.5%，主要由於結轉項目權益比有所下降。公司2024 年一季度末收入保障倍數（（合同負債+預收賬款）/年化營收）爲0.93x，考慮到近年來銷售均價有所提升，預計公司全年收入端展望相對穩健，而隨着毛利率逐步修復（2021 年下半年以後獲取項目毛利率更高，高毛利項目正逐步進入結轉週期），業績有望繼續邊際修復。
銷售規模維持行業第五，投資繼續聚焦核心城市。2024 年一季度，公司實現簽約銷售金額402 億元，同比下降44.4%，根據克而瑞數據，公司銷售金額排名維持行業第五，銷售規模同比下降主要由於去年基數較高且今年以來行業需求端復甦動力相對有限。2024年一季度，公司拿地金額爲99 億元（同比+15.3%），拿地強度（拿地金額/銷售金額）爲25%，較2023 年同比提升12.8pct，公司一季度在上海、合肥、成都、南京獲取4 宗地塊，全部位於一二線城市，且拿地均價較去年全年提升8.0%，拿地金額權益比提升9.4pct至85%，拿地質量繼續提升；公司近年來堅持“區域聚焦”、“城市深耕”的投資策略，有效落實項目“五好”標準，項目儲備實現有序換倉，安全邊際在逐步提升。
資產負債表持續優化，持有業務穩健發展。2023 年公司積極把握政策機遇，成功發行股份購買優質資產並募集85 億元配套資金，實現資產負債表持續優化；截至2023 年末，公司剔除預收的資產負債率、淨負債率、現金短債比分別爲62.4%、54.6%、1.28，維持“綠檔”水平，同時綜合資金成本較年初大幅下降42BP 至3.47%。資產運營方面，2023年公司管理範圍內全口徑資產運營收入67 億元（同比+17.2%），成熟運營期項目（開業三年及以上）EBITDA 回報率達6.24%，蛇口產園REIT 擴募份額完成上市，存量價值已不容忽視；城市服務方面，截至2023 年末招商積餘物業管理面積達3.45 億平，2023 年收入/歸母淨利潤分別同比+20%/+24%，同時積極探索會展、遊輪、代建等創新型業務。
業績穩健增長，經營保持領先。公司2024 年一季度業績實現穩健增長，後續收入端展望相對平穩，隨着毛利率逐步修復，業績有望繼續邊際修復。經營方面，公司三條紅線維持“綠檔”水平，銷售規模維持行業第五、拿地持續聚焦核心城市，持有業務實現穩健發展，綜合競爭優勢正持續進階。預計2024-2026 年歸母淨利潤分別爲74/82/89 億元，對應市盈率分別爲10.6X/9.6X/8.9X，儘管表觀PE 偏高，但實際PB 相對偏低，當前估值並未反映中長期價值且隱含空間較大，維持“買入”評級。
風險提示
1、結轉毛利率修復進度存在不確定性；
2、核心資源開發進度存在不確定性。