事件描述
公司2024Q1 年實現營收143.6 億元（-11.7%），歸母淨利潤2.3 億元（-65.5%），扣非歸母淨利2.9 億元（-46.3%）。
事件評論
開發端交付結轉縮量與無形資產減值壓制業績表現，高盈利商業運營業務支撐毛利率。
2024Q1 公司竣工面積137 萬平（-49.3%），交付結轉縮量壓制公司收入表現，一季度公司實現營收143.6 億元（-11.7%）。開發結算業務收縮的同時自持業務仍獲得不錯表現，2024Q1 公司實現商業運營總收入30.4 億元（+20.3%），高盈利商業運營業務營收佔比提升對綜合毛利率形成有力支撐，2024Q1 公司綜合毛利率24.7%（+3.2pct）。2024Q1公司計提無形資產減值準備2.11 億元，影響歸母淨利潤1.58 億元；此外投資收益下降、期間費率提升、所得稅率提升與少數股東損益佔比等也對業績形成一定壓制，最終公司2024Q1 歸母淨利潤2.3 億元（-65.5%），扣非歸母淨利2.9 億元（-46.3%）。後續展望方面，2024 年公司竣工目標1359 萬平（較2023 實際-32.6%），近年銷售均價下行或對後續結算均價有所壓制，收入端或將承壓；但收入端或仍有一定底線保障，截至2023 年末公司總預收較年化結算收入覆蓋倍數仍達1.0X，全口徑已售未結貨值仍有1742 億元。
公司未來業績表現或優於收入端，結算端毛利率繼續下行空間有限，高盈利商業運營總收入持續增長（2024 年目標125 億元，較2023 年實際+10.4%），再次大筆減值壓力或有所下降，後續業績有望邊際修復。
銷售量價齊跌，供貨規模與質量承壓或對後續銷售持續壓制。受供貨節奏與市場信心等影響，公司銷售端表現依舊承壓，2024Q1 實現銷售金額119 億元（-44.4%）、銷售面積165萬平（-34.4%）、銷售均價0.72 萬元/平（-15.3%）。財務安全仍爲公司重點關注點，公司後續真正意義上的拿地重啓仍需銷售表現有實質性改觀。2024 年公司開工目標408 萬平（較2023 年實際-7.3%），供貨規模與質量承壓或對後續銷售形成持續壓制，但考慮公司2023 年末仍有3884 萬平可售土儲，銷售絕對量仍有望維持一定體量。
自持業務穩健增長，成爲重要的盈利與現金流來源。截至2023 年末，公司全國佈局198座吾悅廣場，已開業及委託管理在營數量161 座，開業面積1499 萬平。截至2024Q1末，平均出租率96.9%；2024Q1 公司實現商業運營總收入30.4 億元（+20.3%），完成全年目標的24.3%，成爲公司重要的現金流與盈利補充。除了最爲直接的租管費現金回流，公司依託優質物業獲取經營性物業貸等融資渠道，對公司資金安全性提供了重要保障。2024 年計劃新開業吾悅廣場及委託管理在營項目12 座，實現商業運營總收入125億元（較上年實際+10.4%），自持業務仍將穩健增長。
自持業務增長穩健，持續跟蹤公司銷售與資金面情況。自持業務穩健增長，成爲公司重要的現金流、盈利與融資來源；開發端壓力已在當前估值充分體現，持續跟蹤後續政策、銷售與融資表現。預計公司2024-2026 年歸母淨利爲7.8/8.1/9.2 億元，對應PE 爲28X/28X/24X，考慮到短期盈利與銷售拿地仍有一定壓力，維持“增持”評級。
風險提示
1、後續銷售表現存一定不確定性；2、後續公司融資情況存一定不確定性。