事件描述
公司公告，2024 年一季度實現營業收入615.9 億元（-10.0%），歸母淨利潤-3.6 億元（-125.0%），綜合毛利率10.8%（-4.6pct）。
事件評論
收入與毛利率下滑拖累業績表現，行業下行壓力仍需消化。2024Q1 公司實現營收615.9億元（-10.0%），營收下滑主要由於開發業務結算資源量減少，其中地產開發營收466.7億元（-13.8%），經營服務業務營收109.5 億元（+12.0%）。歸母業績虧損主因綜合毛利率同比下降4.6pct 至10.8%，其中開發業務結算毛利率10.5%（-6.7pct），經營性業務毛利率18.9%（+5.4pct）。截至2024Q1 公司預收賬款合計3002 億元（-38.5%），預收賬款/年化結算金額=0.76X，毛利率短期難有起色，結算規模也將持續承壓，房價下跌背景下存貨的減值壓力仍在，儘管經營性業務貢獻邊際提升，但後續業績仍需進一步努力。
銷售規模業內前三，行業需求與資金鍊承壓下投資趨於審慎是理性選擇。2024Q1 公司銷售額579.8 億元（-42.8%），銷售面積391.1 萬方（-37.5%），銷售均價1.48 萬元/平（-8.5%），銷售規模穩居行業前三。拿地方面，2024Q1 累計獲取3 宗地塊，分別位於銀川、昆明與貴陽，全口徑拿地金額18.4 億元（-82.5%），拿地面積36.2 萬方（-58.7%），樓面價5080 元/平（-57.6%），樓面價下降與拿地佈局能級偏低有關。金額與面積維度的拿地強度分別爲3.2%（-7.2pct）、9.3%（-4.7pct），行業需求與資金鍊承壓下投資趨於審慎是理性選擇。2024Q1 新開工量與竣工量分別爲170 萬方（-71.2%）、266 萬方（-22.8%），完成年度計劃的15.9%、12.0%。截至2024Q1 公司未竣工土儲8845 萬方（在建5676+待建3169 萬方），同比下降23.7%。行業需求尚未修復，公司前端投資及開工、中端庫存、後端竣工均有一定收縮，下行週期中順勢而爲或爲理性選擇。
第二曲線穩步成長，助力公司穿越週期。公司經營服務業務體現較強韌性，物業方面持續推進多空間服務高質量發展。2024Q1 商業全口徑收入23.8 億(+2.3%)，其中印力收入14.3 億（+4.8%）。物流地產累計可租賃建面1020.2 萬方，實現全口徑租金9.7 億元(+1.0%)。長租公寓規模行業第一，共運營管理23.8 萬間，累計開業17.95 萬間，出租率93.9%，2024Q1 實現全口徑營收8.3 億元（+7.3%），第二曲線平穩成長。
投資建議：在動盪環境下相對保守的經營導向是理性的選擇，公司計劃2024 年加強大宗與股權交易工作，實現回款300 億元以上，彰顯緊抓現金流、增厚安全墊的決心，2024Q1已實現大宗資產交易回款42 億元；降槓桿是短期內的主基調，未來兩年計劃削減付息債務1000 億元，積極利用經營性物業貸等融資工具，全面融入城市房地產融資協調機制，推動融資模式轉型。中長期而言，公司在品牌和效率層面仍具備一定競爭優勢，開發業務頭部地位仍相對穩固，存量業務價值可觀。行業整體承壓背景下，公司核心要務在於維持資金鍊平衡，在渡過流動性壓力、成功穿越週期的前提下，公司存續價值仍相對突出。預計2024-2026 年歸母淨利109/103/99 億，同比增速-10%/-5%/-5%，P/E 爲8.1/8.6/9.0X，給予“增持”評級。
風險提示
1、行業需求承壓，銷售大幅下滑；2、房價持續下行，資產減值壓力加劇。