事件：公司近期發佈2023 年年報，全年實現營業收入3468.3 億元，同比上升23.4%；實現歸母淨利潤120.7 億元，同比下降34.1%。
營收穩步提升，毛利率下降疊加資產減值導致業績承壓。23 年公司竣工和結轉規模帶動收入同比增長23.4%至3468.3 億元。23 年期末，公司合同負債3772 億元，可結算資源充足。歸母淨利同比下降34.1%至120.7 億元，主要由於 ：1）低利潤項目結轉佔比提升，23 年公司結轉毛利率同比下降5.99pct 至16.02%。2）結合當前市場情況，計提存貨和長期股權投資等資產減值損失50.5 億元，同比增加38.9 億元。
銷售額排名行業第一，聚焦核心城市持續優化投拓。23 年公司實現銷售額 4222 億元，排名行業第一，市佔率提升至3.6%。核心 38 城銷售貢獻近 9 成，珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100 億元和1400 億元，深耕效果顯著。拿地方面，公司全年共拓展項目 103 個，拿地總價1632 億元，逆勢同比增長1.2%，其中一線城市拿地金額佔比提升至35%；拓展權益比提升16pct 至83%；投資銷售比增長3.4pct 至38.7%；新增項目稅前成本利潤率平均超15%，爲後續盈利水平提供保障。
財務穩健、融資優勢凸顯，資產經營質量提升。23 年公司實現回籠金額4304 億元，銷售回籠率102%，連續 6 年保持經營活動現金流爲正，三道紅線指標維持綠檔。截至23 年末公司扣預收資產負債率 67.1%、淨負債率 61.2%，分別較期初下降1.34/2.37pct，現金短債比 1.28；期末有息債務餘額 3543 億元，較期初減少 271 億元，綜合融資成本同比下降36 BP 至3.56%，融資優勢凸顯。資產經營方面，公司對公寓、寫字樓、商業業態進行資源整合，已開業資產回報率同比提升 0.5pct 至2.7%，；商業經營類資產項目新增 28 個至 135 個，管理面積同比增長12%至435萬方；在資產回報率和運營規模雙重提升下，資產經營類收入同比增長超三成。
維持買入評級，調整目標價至11.22 元。根據公司年報，我們調整了公司營收增速，下調24 年開發業務毛利率，同時調整了期間費用率，調整公司24-25 年EPS 預測值爲1.02/1.03 元（原預測值爲1.80/1.96 元）並引入26 年EPS 預測值爲1.05 元。參考可比公司24 年平均估值爲11X，對應目標價11.22 元。
風險提示：房地產銷售大幅低於預期。逆週期政策不及預期。資產減值損失超預期。
拿地強度不及預期。