观点网 在头部房企寻求发债窗口的当下，星河湾决定提前赎回账下唯一一笔公开债券。
5月7日，川财证券发布公告称，“21海怡01”2024年第一次债券持有人会议已成功举行。该议案由广东星河湾房地产（集团）有限公司提出，涉及广州番禺海怡房地产开发有限公司2021年公开发行的公司债券（面向专业投资者）第一期的未偿还本金及应计利息的提前兑付事宜。
债券发行金额11亿元，票面利率8.50%，期限5年。
据数据统计，2024年一二季度房地产企业到期债券规模超过1500亿元。房地产行业的融资乃至生存模式都已改变，星河湾选择提前告别一笔昂贵的资金。
最后一支债券
财报显示，2023年，星河湾地产营收98.29亿元，同比增长约23%，但仍不足百亿；年内归母净利润1.88亿元，同比大幅减少80.7%。
一定程度上，星河湾牺牲了规模与利润，但至少不为债务所累。
截至2023年末，星河湾地产负债合计543亿元，所有者权益174.38亿元，总资产717.37亿元，负债率为75.69%。
在非流动负债中，长期借款141.84亿元，同比增长38.98%，抵押、保证借款40.36亿元，质押、保证借款7.22亿元，三管齐下的抵押、质押、保证借款94.27亿元。
与之对应的是应付债券只有2.34亿元，较2023年初的10.96亿元减少约8.62亿元。
需要注意，就在2023年6月20日，广州番禺海怡房地产开发有限公司发布“21海怡01”2023年债券回售实施结果，回售并注销金额为8.65亿元。
从金额来看，“21海怡01”正是星河湾存续的最后一支公开债券，而且即将摘牌。
在流动负债中，合同负债228.89亿元，同比增长12.18%，体现销售有所好转，未来可结转规模增加。剔除合同负债后的资产负债率仅为43.79%，距离红线有足够安全距离，处于行业较低水平。
另外该公司应付账款74.49亿元，同比增长27.42%，其中大头为应付工程款64.08亿元，同比增长45.44%。
不难发现，星河湾的主要融资渠道并非公开发债，而是利用应付账款增加经营杠杆，通过供应链融资，达到变相延长账龄和改善融资结构目的。
截至2023年12月31日，星河湾货币资金58.06亿元，同比增长44.35%，其中主要为银行存款51.27亿元，同比增长68.98%，其余库存现金和其他货币资金略微减少。
同时，星河湾2023年末所有权或使用权受到限制的资产共有153.38亿元，除了抵押的存货、投资性房地产、固定资产和无形资产，以及质押长期股权投资和固定资产售后回租以外，剩下的就是受限货币资金，具体有14.4亿元，其中包含了7.82亿元预售监管资金和5.42亿元贷款保证金。
据此，星河湾非受限的货币资金也有43.66亿元。同时星河湾一年以内到期的非流动负债为10.11亿元，同比减少65.39%，非受限现金短债比来到4.32。
在手现金增厚，正是星河湾提前兑付债券最直接的底气。
2022年1月26日，星河湾集团董事长黄文仔在年度讲话时将星河湾的财务状况归纳为四个字：三无一低。“没有发美元债、没有商票、没有集资，负债较低。”
作为上个世纪起家的广州“老钱”房企，一方面星河湾并未过度提升杠杆，另一方面借助抵押担保，也建立了自身的融资路径。
家族与财富的自赎
回顾星河湾地产2022年财报，其受到关注的地方亦非债务管理，而是错综复杂的应收款。
在星河湾地产2022年高达130亿元的“其他应收款”里，产生了约16.19亿元坏账准备， 绝大部分来自关联企业，而当年的净利润也只有9.57亿元。
2022年应收款企业前五名分别是广东煜丰建设、广州盈峰投资、广州开发区城市更新局、广州宏富地产、北京星河湾地产，共产生52亿元应收款，其中坏账计提10.91亿元。
除了广州开发区城市更新局款项性质为押金及保证金，其余四家与星河湾地产都有千丝万缕的关系，款项均属于关联方往来款。
其中，煜丰建设是煜丰实业子公司，后者法人为黄文仔的女儿黄健慧，主营大家居智能制造。
盈峰投资的董事长、法定代表人吴帆，通过层层股权穿透，参投星河湾萝峰项目开发公司。
宏富地产由广州星河湾实业发展有限公司和星河湾地产分别持股51%和49%，星河湾实业由宏宇企业集团（香港）持股98.31%，宏宇企业目前状态显示已解散。
最大的坏账来自北京星河湾地产，该公司由黄文仔妻子吴惠珍全资控股，在2022年北京星河湾地产与星河地产集团的15亿元关联交易里，产生了约6.5亿元坏账。
来到2023年，“其他应收款”一项期末账面余额来到134.34亿元，其中属于关联方往来款的有83.57亿元，两项数值均有上升。
至于坏账准备，也从16.19亿元来到18.74亿元。按照预期信用损失一般模型计提坏账准备，第一阶段坏账准备（未来12个月预期信用损失）为1.69亿元，较期初2.17亿元出现下降；第二阶段坏账准备（整个存续期预期信用损失）为2.09亿元，较期初1.33亿元出现上升；第三阶段坏账准备(已发生信用减值)14.95亿元，较期初12.69亿元出现上升。从模型结构来看，其他应收款的坏账准备变得更加严峻。
按欠款方归集的期末余额前五名也并无过多变动，只有盈峰投资的位置换成了广东丽弘企业管理服务有限公司，后者由吴惠珍持股99%并担任法人，款项同样也属于关联方往来款。
值得庆幸的是，前五名坏账准备期末余额合计7.74亿元，较上一年有所降低。
就在今年4 月 10 日，黄健慧辞去星河湾地产的法人和总经理职位，由吴惠珍接替。吴惠珍同时担任星河湾集团联席董事长，黄健慧则依然保留星河湾集团总裁一职。
星河湾，作为一家非上市房企，权力与财富仍然在“老钱”家族内部流转四季。
觀點網 在頭部房企尋求發債窗口的當下，星河灣決定提前贖回賬下唯一一筆公開債券。
5月7日，川財證券發佈公告稱，“21海怡01”2024年第一次債券持有人會議已成功舉行。該議案由廣東星河灣房地產（集團）有限公司提出，涉及廣州番禺海怡房地產開發有限公司2021年公開發行的公司債券（面向專業投資者）第一期的未償還本金及應計利息的提前兌付事宜。
債券發行金額11億元，票面利率8.50%，期限5年。
據數據統計，2024年一二季度房地產企業到期債券規模超過1500億元。房地產行業的融資乃至生存模式都已改變，星河灣選擇提前告別一筆昂貴的資金。
最後一支債券
業績顯示，2023年，星河灣地產營收98.29億元，同比增長約23%，但仍不足百億；年內歸母淨利潤1.88億元，同比大幅減少80.7%。
一定程度上，星河灣犧牲了規模與利潤，但至少不爲債務所累。
截至2023年末，星河灣地產負債合計543億元，所有者權益174.38億元，總資產717.37億元，負債率爲75.69%。
在非流動負債中，長期借款141.84億元，同比增長38.98%，抵押、保證借款40.36億元，質押、保證借款7.22億元，三管齊下的抵押、質押、保證借款94.27億元。
與之對應的是應付債券只有2.34億元，較2023年初的10.96億元減少約8.62億元。
需要注意，就在2023年6月20日，廣州番禺海怡房地產開發有限公司發佈“21海怡01”2023年債券回售實施結果，回售並註銷金額爲8.65億元。
從金額來看，“21海怡01”正是星河灣存續的最後一支公開債券，而且即將除牌。
在流動負債中，合同負債228.89億元，同比增長12.18%，體現銷售有所好轉，未來可結轉規模增加。剔除合同負債後的資產負債率僅爲43.79%，距離紅線有足夠安全距離，處於行業較低水平。
另外該公司應付賬款74.49億元，同比增長27.42%，其中大頭爲應付工程款64.08億元，同比增長45.44%。
不難發現，星河灣的主要融資渠道並非公開發債，而是利用應付賬款增加經營槓桿，通過供應鏈融資，達到變相延長賬齡和改善融資結構目的。
截至2023年12月31日，星河灣貨幣資金58.06億元，同比增長44.35%，其中主要爲銀行存款51.27億元，同比增長68.98%，其餘庫存現金和其他貨幣資金略微減少。
同時，星河灣2023年末所有權或使用權受到限制的資產共有153.38億元，除了抵押的存貨、投資性房地產、固定資產和無形資產，以及質押長期股權投資和固定資產售後回租以外，剩下的就是受限貨幣資金，具體有14.4億元，其中包含了7.82億元預售監管資金和5.42億元貸款按金。
據此，星河灣非受限的貨幣資金也有43.66億元。同時星河灣一年以內到期的非流動負債爲10.11億元，同比減少65.39%，非受限現金短債比來到4.32。
在手現金增厚，正是星河灣提前兌付債券最直接的底氣。
2022年1月26日，星河灣集團董事長黃文仔在年度講話時將星河灣的財務狀況歸納爲四個字：三無一低。“沒有發美元債、沒有商票、沒有集資，負債較低。”
作爲上個世紀起家的廣州“老錢”房企，一方面星河灣並未過度提升槓桿，另一方面藉助抵押擔保，也建立了自身的融資路徑。
家族與財富的自贖
回顧星河灣地產2022年業績，其受到關注的地方亦非債務管理，而是錯綜複雜的應收款。
在星河灣地產2022年高達130億元的“其他應收款”裏，產生了約16.19億元壞賬準備， 絕大部分來自關聯企業，而當年的淨利潤也只有9.57億元。
2022年應收款企業前五名分別是廣東煜豐建設、廣州盈峯投資、廣州開發區城市更新局、廣州宏富地產、北京星河灣地產，共產生52億元應收款，其中壞賬計提10.91億元。
除了廣州開發區城市更新局款項性質爲按金及按金，其餘四家與星河灣地產都有千絲萬縷的關係，款項均屬於關聯方往來款。
其中，煜豐建設是煜豐實業子公司，後者法人爲黃文仔的女兒黃健慧，主營大家居智能製造。
盈峯投資的董事長、法定代表人吳帆，通過層層股權穿透，參投星河灣蘿峯項目開發公司。
宏富地產由廣州星河灣實業發展有限公司和星河灣地產分別持股51%和49%，星河灣實業由宏宇企業集團（香港）持股98.31%，宏宇企業目前狀態顯示已解散。
最大的壞賬來自北京星河灣地產，該公司由黃文仔妻子吳惠珍全資控股，在2022年北京星河灣地產與星河地產集團的15億元關聯交易裏，產生了約6.5億元壞賬。
來到2023年，“其他應收款”一項期末賬面餘額來到134.34億元，其中屬於關聯方往來款的有83.57億元，兩項數值均有上升。
至於壞賬準備，也從16.19億元來到18.74億元。按照預期信用損失一般模型計提壞賬準備，第一階段壞賬準備（未來12個月預期信用損失）爲1.69億元，較期初2.17億元出現下降；第二階段壞賬準備（整個存續期預期信用損失）爲2.09億元，較期初1.33億元出現上升；第三階段壞賬準備(已發生信用減值)14.95億元，較期初12.69億元出現上升。從模型結構來看，其他應收款的壞賬準備變得更加嚴峻。
按欠款方歸集的期末餘額前五名也並無過多變動，只有盈峯投資的位置換成了廣東麗弘企業管理服務有限公司，後者由吳惠珍持股99%並擔任法人，款項同樣也屬於關聯方往來款。
值得慶幸的是，前五名壞賬準備期末餘額合計7.74億元，較上一年有所降低。
就在今年4 月 10 日，黃健慧辭去星河灣地產的法人和總經理職位，由吳惠珍接替。吳惠珍同時擔任星河灣集團聯席董事長，黃健慧則依然保留星河灣集團總裁一職。
星河灣，作爲一家非上市房企，權力與財富仍然在“老錢”家族內部流轉四季。
