核心觀點：
減值拖累全年業績，核心淨利率見底回升。公司披露23 年年報及24年一季報，23 年濱江實現收入704 億元，同比+70%，營業利潤51 億元，同比-5%，歸母淨利潤25 億元，同比-32%。24Q1 營業收入137億元，同比+36%，營業利潤12 億元，同比-11%，歸母淨利潤7 億元，同比+18%。23 年公司結算收入大幅增長，毛利水平維持高位，業績下滑主要爲43 億元減值、投資收益下降10 億元及稅費計量影響，還原投資收益及減值後的核心淨利率4.9%，同比+0.2pct，開始見底回升。
排名持續攀升，銷售穩中有進。23 年公司銷售金額1535 億元，同比-0.3%，全國市佔率1.3%，超過年初1%市佔率的銷售目標。據克爾瑞，濱江23 年銷售排名第11，較22 年上升2 名，24Q1 繼續升至第8。
投資聚焦杭州，強把控中合作拓展。23 年公司拿地金額567 億元，杭州佔比87%。合作拓展拉低23 年公司拿地權益比至44%，較22 年下行8pct，合作項目95%以上由公司操盤，濱江保持對項目的強把控。
資產負債表改善，融資成本下行。23 年濱江有息負債415 億元，同比-22%，淨負債率僅15%，同比下降40pct，現金短債比2.42，同比+0.75。融資成本壓降0.4pct 至4.2%，公司經營安全性大幅提升。
盈利預測與投資建議。濱江於市場下行期維持穩中有進的銷售表現，通過銷售回款、壓降負債實現資產負債表的大幅改善，公司目前可結算資源充足，且非杭州項目減值壓力得到一定程度的釋放，預計公司24-25 年歸母淨利潤35 億元、45 億元，同比+39%、+27%，對應5.9x、4.7xPE。合理價值方面，我們根據23 年業績情況估算NAV 387 億元，對應公司合理價值爲12.44 元/股，維持“買入”評級。
風險提示。未來基本面表現不及預期；未來融資環境收緊，對於渠道管控更加嚴格，信貸投放量減少；供給側改革出清影響情緒等