23 财年收入和经营利润改善主要基于香港客运服务的贡献增加，尤其是车务营运中过境段业务的复常，和车站商务中免税店铺租金收入的恢复。股價已反映當前股息水平，下調至中性評級
港鐵公司（港鐵）23 財年總收入按年增長19%，經常性業務收入（不包含物業發展）按年增長19%，股東應占淨利按年下跌21%，核心業務淨利（包含物業發展，不包含公允價值變動）按年下跌40%。末期派息維持港幣0.89，全年股息港幣1.31（與22 財年持平），對應5%股息率（昨日收盤價）。我們認爲當前股價已反映未來的潛在利潤增長，下調至中性評級，目標價港幣28.60。
香港客運服務持續恢復；未來資本開支升高
23 財年收入和經營利潤改善主要基於香港客運服務的貢獻增加，尤其是車務營運中過境段業務的復常，和車站商務中免稅店鋪租金收入的恢復。
得益於本地鐵路乘客量增加19%至15.8 億人次，過境及高鐵香港段恢復至九千萬人次，總乘客量已恢復至2018 年的93%，23 財年港鐵車務營運業務的收入已輕微超過疫情前水平，達到歷史新高。而EBITDA 則恢復至2018 年的七成水平，由於折舊攤銷較大，該業務的EBIT 連續第五年爲虧損，但有所收窄。2023 年，港鐵在香港專營公共交通工具市場的整體市場佔有率由48%增加至50%。
香港車站商務業務收入和EBITDA 分別恢復至2018 年的79%和77%水平，車站商店新訂租金跌幅6.9%，我們預計租金收入增長仍需時間。
香港物業發展利潤在23 年僅錄得23 億港幣，爲17 年以來最低水平，原因是過去兩年項目落成交付時間隨香港地產成交量放緩。
我們預計24-25 年可入賬的項目主要有天榮站項目，何文田站項目，港島南岸第三四期，日出康城第十一期，但利潤金額不會超過21 和22 年的高峰水平。
23 年核心淨利按年下跌40%主要由於內地/海外鐵路運營成本增加，減值撥備增加，但當年物業發展利潤貢獻並沒有顯著增長，因此儘管23 年收入上升但核心淨利仍爲下跌。
目前正在興建的香港新鐵路項目包括東鐵線古洞站，屯門南沿線，小蠔灣站，及東湧線沿線，將分別於2027-32 年竣工。疊加現有鐵路維修及更新成本，未來幾年將有較大資本開支，公司預計2024-26 年資本開支爲261 億/315 億/303 億港元。23 年淨負債權益比率上升3 個百分點至26.5%。我們預計槓桿率將進一步推升。
估值
我們預計FY24-26E 收入按年增長4-5%， 核心淨利按年增長22%/46%/2%。基於更新後的模型，我們將每股淨資產NAV 估值更新爲港幣40.80/股，考慮到負債率可能上升，我們按30%的折扣得出目標價港幣28.60，下調至中性評級。目標價對應24 財年4.6%股息率，港鐵表示將維持穩定的派息政策但沒有目標比率。上行風險包括入賬利潤超預期，下行風險包括車費調整，乘客量不及預期，開發成本，利息成本，折舊超出我們的預期。
其他業務表現
23 年香港租賃及管理業務收入按年增加6.3%至51 億港元。2023 年新開業商場“圍方”及“THE SOUTHSIDE”貢獻新增租金，但被整體新訂租金8.4%的跌幅所稀釋。我們預計該業務收入在預測期將維持低單位數增長。
中國內地及海外業務中，內地及中國澳門鐵路業務、物業租金收入和管理收入按年下跌16%，海外鐵路業務收入按年微增1%，對應的EBITDA 利潤率分別爲14.5%和3.3%。
而該兩項業務的經常性業務虧損分別爲1.01 億港元，和3300 萬港元
