事件：碧桂園服務2023 年營收同比+3%，核心歸母淨利潤同比-22%。
碧桂園服務將於6 月6 日舉辦股東周年大會，屆時將提呈普通決議案，以授權董事回購不超過已發行股份總數10%的股份。
碧桂園服務2023 年實現收入426 億元，同比增長3.0%，毛利87 億元，同比減少14.9%，歸母淨利潤2.9 億元，同比減少85.0%，剔除商譽減值、收併購帶來的客戶關係攤銷等影響後的核心歸母淨利潤39 億元，同比減少21.6%，經營活動產生現金流淨額46 億元，同比增長38.9%，合計分紅金額約9.8 億元。
點評：聚焦核心業務，規模優勢明顯；關聯應收減值充分，商譽減值仍需觀察。
1)聚焦核心業務，經營深度調整。2023 年公司六大業務物業管理/非業主增值/三供一業/社區增值/城市服務/商業運營分別實現收入247/16/65/38/49/10 億元，物業管理/三供一業穩健增長，同比+8.1%/+17.4%，收入佔比合計爲73%，基本盤依舊穩固；非業主增值收入佔比降低至4%，未來房地產市場直接影響較爲有限；社區增值業務收入同比下降6.6%，主要由於新房交付下降，公司家裝中介業務縮減，社區傳媒業務簽約量和客單價也有所下降，總體上看，社區增值板塊毛利佔比17%，是公司未來利潤增長的重要發力點，仍有待進一步復甦。
2)在管規模行業領先，項目儲備豐富，三供一業增長潛力較大。公司龍頭地位穩固，截至2023 年末在管面積9.6 億平（除三供一業外），較2022 年末增加8780萬平，合約面積約16.3 億平，仍有大量儲備項目待轉化；三供一業作爲公司特色業務，與合作方多年深度合作，已形成較好的口碑和較高的品牌美譽度，管理項目覆蓋全國107 個城市，承接了大量石油石化企業辦公樓、公寓、職工食堂、幼兒園、文化場館等的物業管理服務，同時在職工社區提供包括充電樁、家政、衣物洗護、社區養老等業務，滿足業主多樣化多層次需求，業務增長潛力較大。
3)關聯應收減值充分，商譽減值仍需觀察。2023 年公司對關聯方貿易應收款計提22 億元減值撥備（關聯方貿易應收款總額約30 億元），減值計提較爲充分；2023 年公司計提商譽減值約15 億元，商譽賬面淨值約164 億元，收併購公司的經營業績、合約項目交付等仍需要進一步跟蹤，商譽減值存在不確定性。
盈利預測、估值與評級：公司作爲物管龍頭，具備品牌優勢和規模優勢，商譽賬面淨值較大，在2022 年、2023 年均計提大額減值；關聯方流動性仍需進一步觀察，應收款回款情況需要進一步跟蹤，社區增值、商業運營等業務增長放緩，我們調整公司2024-2025 年歸母淨利潤預測至22/25 億元（原預測33/39 億元），新增2026 年預測爲27 億元，對應2024-2026 年EPS 分別爲0.67/0.76/0.81元，PE 爲8/7/7 倍，行業龍頭估值具備吸引力，維持“增持”評級。
風險提示：增值服務開展不及預期，商譽減值和應收款減值具有不確定性。