結轉規模持續收縮，期間費率提升拖累毛利率，維持“增持”評級金地集團發佈2024 年一季報。公司項目結轉規模下降導致營收下滑，結轉毛利率下降拖累歸母淨利潤。公司土儲相對充足，聚焦一二線城市，債務結構持續優化，多元業務經營穩健。我們維持盈利預測，預計公司2024-2026 年歸母淨利潤爲9.6、10.5、12.4 億元，EPS 爲0.21、0.23、0.27 元，當前股價對應PE 爲17.5、16.1、13.6 倍，維持“增持”評級。
結轉規模大幅下滑，期間費率同比明顯增加
公司2024Q1 實現營收69.64 億元，同比下降51.5%；歸母淨利潤-2.76 億元，同比下降154.4%；經營性淨現金流-9.19 億元，基本每股收益-0.06 元，銷售淨利率同比下降4.84pct 至-3.30%。公司收入下滑主要由於地產項目結轉規模同比下降，利潤轉負一方面由於結轉規模下降導致利潤減少；另一方面公司結轉項目承壓，毛利率下降至14.92%（2023Q1 爲17.50%），其中銷售、管理和財務費率較2023Q1分別提升1.50、4.34、5.92pct 至4.72%、10.33%、7.67%，期間費率明顯增加。
銷售降幅擴大，土儲分佈於高能級城市
公司2024Q1 銷售金額167.3 億元，同比下降62.1%；銷售面積98.4 萬方，同比下降59.5%，在克而瑞銷售排名第14 位。公司堅持深耕高能級城市，2024Q1 暫未拿地，2023 年在上海、杭州、南京、西安等核心城市拿地總投資額約125 億元。公司2024Q1 累計完成新開工面積約27.8 萬方，累計完成竣工面積約144.9萬方。截至2023 年末，公司總土儲約4100 萬方，權益土儲約1800 萬方，其中一二線城市佔比約73%。
持有物業經營穩健，負債結構持續優化
公司2024Q1 持有物業可租面積269.5 萬方，實現租金收入7.63 億元，其中商辦和產業業態出租率分別爲75%和79%。截至2023 年末，公司持有貨幣資金297.4億元，有息負債餘額爲919 億元，同比下降20.2%；剔預負債率61.3%，淨負債率53.2%，債務融資加權平均成本下降17BP 至4.36%。
風險提示：銷售復甦進程受阻、多元業務推進不及預期、公司拿地不及預期。