事件：公司發佈2024 年一季報，2024 年一季度實現營收615.94 億元，同比下降10.05%；歸母淨利潤-3.62 億元，上年同期爲14.46 億元。
一季度業績承壓：公司2024 年一季度實現營收615.94 億元，同比下降10.05%，歸母淨利潤-3.62 億元，上年同期爲盈利14.46 億元。營收降低、業績較大幅度下滑主要由於：1）結算規模下降，2024 年Q1 結算面積金額466.7 億元，同比下降13.8%；2）開發業務毛利率下降6.7pct 至10.5%、整體毛利率下滑4.6pct 至10.8%。截至2024 年1 季度末，公司合併報表範圍內有2322.5 萬方的已售未竣工，對應合同金額3501.5 億元，有望支撐公司未來收入。
銷售回落拿地謹慎：銷售方面，2024 年Q1 公司實現銷售金額579.8 億元，同比下降42.8%；銷售面積391.1 萬方，同比下降37.5%；對應銷售均價14825 元/平米，同比下降8.5%，受到行業整體壓力的影響，公司一季度銷售量價均承壓。拿地方面，公司2024 年一季度共新增3 個項目，分別位於銀川、昆明、貴陽，合計計容建面36.2 萬方， 權益地價9.3 億元，對應總地價18.39 億元， 計算得到權益比例爲54.42%，其中貴陽地塊權益比例100%。按照全口徑計算，新增土儲的樓面價5080 元/平米，對應地貨比爲0.34。截至2024 年一季度末，公司在手土儲6522.2 萬方，是2023 年銷售面積的2.64 倍，有望支持公司發展。
積極實現資金回流：2024 年Q1，公司回款效率保持100%以上。截至2024 年一季度末，扣除預售賬款後的負債率爲64.9%、淨負債率59.3%，嚴控槓桿水平。公司採取多種方式實現資金回流： 2024 年Q1 已通過大宗資產交易回款42 億元、經營性業務通過REITs 實現資產盤活如中金印力消費REIT 募集資金淨額32.6 億元。融資方面，公司2024 年Q1 新增融資的綜合成本爲3.33%， 較2023 年新增的境內融資成本3.61%低0.28pct。
經營業務齊頭並進：租賃住宅2024 年Q1 實現營收8.33 億元，同比增長7.3%，新拓展房源7121 間，截至一季度末，租賃住宅業務共運營管理23.8 萬間長租公寓， 累計開業17.95 萬間，出租率93.9%。物流倉儲2024 年Q1 實現營收9.7 億元，同比增長1%，其中冷鏈收入4.3 億元，同比增長10.1%；截至2024 年一季度末，物流倉儲業務累計可租賃建面1020.2 萬方，其中高標庫可租賃建面850.4 萬方，穩定期出租率83.9%。
商業開發與運營業務2024 年Q1 實現營收23.8 億元，同比增長2.3%，其中印力管理的項目營收14.3 億元，同比增長4.8%。
投資建議：2024 年Q1 公司結算規模和毛利率下滑影響收入和業績水平，行業整體銷售承壓的背景下，公司銷售回落拿地謹慎。公司已售未竣工和在手土儲有望支持發展和收入。公司2024 年一季度回款效率保持100%以上，並通過大宗、REITs 等方式回款。考慮到毛利率承壓，我們下調公司2024-2026 年歸母淨利潤至116.22 億元、118.66 億元、122.34 億元的預測，對應EPS 爲0.97 元/股、0.99 元/股、1.03 元/股，對應PE爲7.61X、7.45X、7.23X，維持“推薦”評級。
風險提示：宏觀經濟不及預期的風險、房地產銷售不及預期的風險、房價大幅度下跌的風險、經營業務不及預期的風險、資金回流不及預期的風險、債務償還不及預期的風險。