結轉承壓拖累業績，多舉措增厚現金儲備，維持“買入”評級萬科發佈2024 年一季度報告，實現營業收入615.9 億元，同比-10.0%。由於地產開發業務結算規模和結算毛利率下降，實現歸母淨利潤-3.6 億元。受銷售回款減少影響，公司2024Q1 經營性現金流量淨額-94.2 億元，同比-234.7%。公司業績短期繼續承壓，但銷售規模仍屬前列，土地儲備仍較爲充沛，同時公司多元業務協同發展，待行業回暖業績有望逐步改善。我們維持原盈利預測，預計2024-2026 年歸母淨利潤分別爲102.6、116.1、121.3 億元，EPS 分別爲0.86、0.97、1.02 元，當前股價對應PE 估值分別爲8.8、7.8、7.4 倍，維持“買入”評級。
地產開發收入同比下降，經營服務業務穩定增長公司2024Q1 開發業務收入466.7 億元，同比-13.8%。結轉毛利率10.5%，同比下降6.7 個百分點。3 月實現銷售面積、金額分別爲165.6 萬平方米、245.1 億元，同比分別下降37.4%、42.5%。一季度累計銷售面積、金額分別爲391.1 萬平方米、579.8 億元，同比分別下降37.5%、42.8%。根據克而瑞數據，公司截至3 月底銷售排名全國第3，較2023 年底下降1 名。截至3 月底開發業務已售未結金額3501.5 億元，隨着高利潤率項目逐漸結轉，公司盈利能力將得到提升。公司2024Q1 經營服務業務貢獻收入109.5 億元，同比+12.0%。毛利率18.9%，同比提高5.4 個百分點。物業服務方面新增海爾集團全球總部、網易上海徐匯濱江園區、百度北京分公司等項目；租賃住宅實現營收8.3 億元，同比+7.3%，截至3月底，“泊寓”在營23.8 萬間，累計開業17.95 萬間，出租率93.9%；物流倉儲營收9.7 億元，同比+1.0%；商業開發與運營營收23.8 億元，同比+2.3%。
在手現金充裕，融資成本繼續下降
公司多舉措增厚現金儲備，確保經營安全。一季度通過大宗資產交易回款42 億元，中金印力消費REIT 募資32.6 億元，也將於4 月30 日在深交所掛牌上市；境內新獲融資成本3.33%，較2023 年全年下降28bps；扣除預收款後的負債率爲64.9%，較2023 年底下降0.6 個百分點；截至2024Q1 末，公司在手貨幣資金830.7億元，足以覆蓋一年內到期的有息負債。
風險提示：政策調控風險，三四線城市項目去化風險，吾悅廣場拓展不及預期。