業績穩健增長，銷售期間費率明顯壓降，維持“買入”評級招商蛇口發佈2024 年一季報。公司2024Q1 收入利潤保持增長，受市場低迷影響銷售下滑，投資聚焦核心城市，可售貨源較充足，重組資產完成過戶，定增募資順利完成，看好未來業績持續釋放。我們維持盈利預測，預計公司2024-2026年歸母淨利潤爲80.4、94.8、108.3 億元，EPS 爲0.89、1.05、1.20 元，當前股價對應PE 爲9.9、8.4、7.4 倍，維持“買入”評級。
營收利潤雙增，銷售期間費率明顯壓降
2024Q1 公司實現營業收入237.47 億元，同比增長58.2%；歸母淨利潤3.32 億元，同比增長22.2%；經營性淨現金流-106.11 億元，同比下降228.3%；基本每股收益0.01 元/股；銷售毛利率和淨利率同比分別提升1.9 和1.1pct 至14.5%和3.9%，銷售期間費率同比壓降2.6pct 至6.1%。公司一季度利潤增速不及營收增速主要由於：（1）對聯營合營企業的投資收益下降至0.17 億元（2023Q1 爲2.66 億元）；（2）應稅利潤總額同比增加導致所得稅增加；（3）少數股東損益增至6.04 億元（2023Q1 爲1.52 億元）；經營性淨現金流爲負主要由於銷售回款同比減少。
銷售同比下滑，拿地聚焦核心一二線城市
2024Q1 公司累計實現銷售面積166.6 萬方，同比下降45.4%；累計實現銷售金額402.1 億元，同比下降44.4%，在克而瑞全口徑銷售榜單排名第五。2024Q1 公司獲取4 宗地塊，分別位於上海、成都、合肥、南京四個核心一二線城市，計容建面47.7 萬方，總地價99.12 億元，同比增長9.2%，拿地金額權益比達85.3%（2023全年76.5%），拿地強度24.7%（2023 全年38.6%）。
債務安全墊增厚，融資成本持續壓降
截至2023 年末，公司有息負債2124 億元，一年內到期的有息負債427 億元，佔比20.1%，同比下降0.3 個百分點；剔預負債率62.41%、淨負債率54.58%、現金短債比爲1.28，三道紅線維持綠檔。公司2023 全年新增公開市場融資324.3億元，全年綜合資金成本3.47%，較2023 年初降低42BP。2024Q1 公司發行4筆超短融共47 億元，票面利率不超過2.52%，融資渠道暢通。
風險提示：市場恢復不及預期、房價調控超預期、多元化業務運營不及預期。