結算及毛利率下滑，逐步落實安全過渡戰略
公司4 月29 日發佈一季報，2024Q1 實現營收615.9 億元（YOY-10.1%），歸母淨利-3.6 億元（YOY-125.0%）。我們維持2024-2026 年EPS 分別爲0.72/0.78/0.82 元的盈利預測，A 股（000002 CH）參考可比公司2024 年PE 均值11.1x（Wind），考慮到公司多元化資產有望重估，予以2024 年12xPE，予以目標價8.64 元（前值10.08 元），維持“增持”評級；H 股（2202HK）參考近半年平均折價率43%，予以A 股折價43%，目標價5.35 港幣（前值6.03 港幣），維持“增持”評級。
結算收入及開發毛利率下降致虧損，經營服務業務收入增長24Q1 公司竣工面積同比-22.8%，完成全年計劃的12.0%。結算面積/結算收入隨之同比-26.7%/-13.8%，結算毛利率同比-6.7pct 至10.5%，因21 年所獲高地價項目步入結算，疊加集團層面其他剛性支出，因此出現歸母淨虧損，預期今年開發結算利潤仍面臨挑戰。受行業景氣度偏弱影響，銷售規模進一步收縮。銷售金額580 億元，同比-42.8%。前端投資審慎，期內僅1月拿地3 塊，合計權益拿地額9.3 億，新開工同比-71.2%。截至期末，土地儲備同比-19%。開發業務整體收縮，經營服務業務則同比增長12.0%。
短期債務壓力提升，安全過渡的戰略重心逐步落實公司短期負債有所承壓，現金短債比較2023 年末再降56pct 至1.0，淨負債率同比+11pct 至54.7%。年報中公司表示，今年戰略重心是安全過渡轉型，主要從三方面發力：1. 確保安全底線：通過大宗交易等手段盤活存量，24 年交易回款不低於300 億，2024Q1 已實現回款42 億；2. 降槓桿：24-25年削減付息債務1000 億；3. 堅持開發業務的可持續內生髮展。期內公司也開展組織調整，集中優化管理資源。2024Q2-Q4 到期公開債約224 億，積極盤活存量有望緩解公司現金流壓力。
不動產盤活、大股東以及政策支持助力公司平穩過冬公司不動產資源充沛，4 月8 日，公司成功發售中金印力消費基礎設施REIT，募資淨額32.6 億元，同時華夏萬緯倉儲REITs 也進入申報，首次發售募資額約11.6 億，保租房REIT 同樣在推進中，助力公司存量盤活。大股東也對公司予以支持：深鐵集團認購了中金印力REIT 29.75%份額。政策上反覆提及對不同所有制房企“一視同仁”，亦是對公司的支持。經營性物業貸政策以及城市融資協調機制都能對公司形成資金支持，多方助力下，期內公司新增融資成本3.33%，較2023 年下降28bp。
風險提示：行業銷售下行風險，房企信用風險。