保利发展发布2023 年年报，公司2023 年实现营收3468.9 亿，同比+23.4%，实现归属于上市公司股东的净利润120.7 亿，同比-34.1%。

利润端承压，财务谨慎扎实

截至2023 年12 月31 日，公司实现营业收入3468.9 亿，同比增长23.4%，归母净利润120.7 亿元，同比下降34.1%。公司收入增速高于归母净利润增速，主要系报告期内公司的转结毛利率为16.02%，较2022 年下滑5.99pct，此外，公司对存货和长期股权投资计提减值合计约50 亿元。

销售排名行业第一，拿地聚焦核心城市

2023 年全年公司实现销售金额4222 亿元，位居行业第一，实现销售面积2386 万平方米，报告期内，公司的市场占有率不断提升，2023 年市占率为3.6%，同比提升0.2pct，其中，核心38 城市占率达6.8%，同比提升0.7pct；市占率超过10%的城市共27 个，整体市场地位不断提升。报告期内，公司获取新项目103 个，拿地总价为1632 亿元，其中99%的资金用于核心38 城，整体权益地价为1359 亿元，同比提升26%，新项目权益比提升至83%。此外，公司新增项目税前成本利润率平均在15%以上，未来公司仍将保持较强的盈利能力。

财务持续优化，融资成本不断降低

报告期末，公司资产负债率76.55%、剔除预收账款后的资产负债率魏67.14%、净负债率61.20%，分别较上年末下降1.56、1.34 和2.37pct，杠杆率持续优化。此外，报告期末公司现金短债比为1.28，短期偿债无忧，1 年内到期的债务余额为737 亿元，占有息负债比重为20.82%，较期初下降0.46pct，负债结构持续改善。报告期末，公司有息债务余额3543 亿元，较期初减少271 亿元，综合融资成本约3.56%，较上年末下降36 个BP，公司新增融资1371 亿元，综合成本仅3.14%，财务成本持续下降。

投资建议：保利发展作为央企地产龙头，保持稳健的收入增长，业绩受项目结算结构影响，反映了房地产行业周期波动的情况。公司财务稳健，资本结构持续优化，融资渠道畅通，考虑到房地产行业整体下行带来结转毛利率承压及存货减值因素，我们下调公司2024-2025 年归母净利润至135 亿、145 亿（原预测数据为224 亿、250 亿），预计2026 年归母净利润为153 亿，维持公司“买入”评级。

风险提示：房地产行业下行超预期、项目结算毛利率下行。