1Q24 業績符合市場預期
中國國貿公佈1Q24 業績：收入9.8 億元，同比增長2.5%；稅前毛利率60.5%，同比基本持平，高出2023 全年2.5ppt；歸母淨利潤3.4 億元，同比增長5.3%，符合市場預期。
租賃業務逆勢保持平穩，費用率再創新低。在重點城市出租物業供給壓力偏大而需求偏弱的背景下，公司一季度租賃業態經營仍保持平穩，整體租金收入小幅增長1%至7.4 億元，其中寫字樓/商城/公寓租金同比分別-2%/+4%/+14%至3.8/3.2/0.5 億元。我們估算酒店業務收入約2.4 億元，同比錄得高個位數增長。公司稅前毛利率同比持平於60.5%，三項費用率進一步降低至5.2%（1Q23/2023 年分別爲7.1%、6.3%），費用管控更上一層樓。
具體分業態看：
寫字樓：1Q24 平均出租率較2023 年下滑2.7ppt 至93.2%，平均租金較2023 年增長1.7%至649 元/平/月，同比增長1.6%。期內整體出租率下滑主要因一期和三期A 寫字樓出租率掉落較多（較2023 年分別-4.1ppt 和-5.1ppt），但對應租金均錄得低個位數增長。二期寫字樓1Q表現較好，出租率回升至99%、且租金較2023 年提升8 個百分點。
商場：1Q24 平均出租率較2023 年下滑0.7ppt 至97.5%，平均租金較2023 年均值繼續提升至5.6%至1351 元/平方米/月，同比增長5.5%。
分期來看，三期A 和東樓出租率下滑較多（因租戶租約到期及提前解約），但對應租金較2023 年邊際增速最快（分別增長12.5%和9.4%）。
公寓：1Q24 平均出租率較2023 年繼續提升3.8%至89.7%，平均租金爲369 元/平方米/月，較2023 全年水平持平。
發展趨勢
現金流表現仍強勁，持續關注辦公與商業物業外部經營環境變化。1Q24 公司實現經營性現金淨額5.4 億元，同比基本持平，帶動期末在手現金較2023 年末增厚4.6 億元至45.5 億元。期內公司償還銀行借款5000 萬元（2023 年已累計提前償還5.1 億元），後續利息支出料將繼續壓降。往前看，考慮到寫字樓競爭壓力增大和商場消費分化態勢，我們認爲公司將通過靈活策略增加與優質客戶的粘性，並通過降本增效夯實自身安全墊。我們亦提示投資者持續關注北京租賃物業租金及空置率指標變化。
盈利預測與估值
考慮到外部環境對經營指標的潛在壓制，我們下調2024/25 年盈利預測6%/9%至13.6/14.4 億元。當前股價對應17/16 倍2024/25 年P/E。維持跑贏行業評級，考慮到公司作爲高分紅標的仍具吸引力，維持25.5 元目標價，對應19/18 倍2024/25 年P/E 和12%的上行空間。
風險
持有型物業出租率及租金增長低於預期；消費復甦情況低於預期。