保持財務穩健，2024 年到期公開債務壓力較輕。2023 年末公司有息負債規模爲1926.5 億元，同比減少7.4%，其中短期有息負債268.4 億元。2024 年內公開債券到期規模爲60 億元，集中在5 月、7-8 月以及12 月。截至2023年末公司在手現金604.2 億元，短期到期債務償還壓力較輕。從融資成本看，2023 年公司綜合融資成本小幅上升0.14pct 至4.24%，保持整體穩定。期內成功通過中債增信擔保發行兩筆中期票據，合計規模23 億元。公司2023 年現金短債比2.25 倍，剔除預售監管資金及受限資金後，現金短債比爲1.36倍。
公司2023 年營收同比下降27.9%，核心歸母淨利潤同比下降49.4%。公司2023 年實現營業收入1807.4 億元，同比下降27.9%；實現歸母淨利潤128.5 億元，同比下降47.3%；實現核心歸母淨利潤113.5 億元，同比下降49.4%。整體毛利率爲16.9%，同比下降4.2pct，開發業務毛利率繼續承壓，降至11.0%；歸母淨利率爲7.1%，同比下降2.6pct。
公司銷售壓力仍存，拿地聚焦核心一二線城市。公司2023 年全口徑銷售金額爲1734.9 億元，同比下降13.9%，規模位列克而瑞TOP100 第9 名。2023年1-3 月，公司實現全口徑銷售237.1 億元，同比下降52.9%，下滑速度略快與百強房企下滑速度。2023 年公司總拿地建面爲368 萬方，同比下降17.9%；權益拿地建面266 萬方，同比下降8.6%。整體佈局城市能級較高，一二線城市方面，公司在成都新增6 宗、西安新增4 宗、杭州、合肥、深圳新增2 宗，上海、廣州、北京新增1 宗。
土儲端低能級城市去化仍存壓力。截至2023 年期末公司土地儲備爲4539 萬方，權益土儲爲3236 萬方。環渤海、西部地區佔比相對較高，分別佔總土儲33.1%、25.3%，這兩個區域中煙臺、重慶佔比較高；長三角、華中、華南分別佔16.7%、13.8%、11.1%。
多航道業務穩步發展，商業運營及服務業務貢獻穩定現金流。商業投資方面，公司2023 年新增運營12 座商場，期末運營總建面達797 萬方，期末出租率修復至96%。2023 年商場租金收入爲102.8 億元，同比增長9%。長租公寓方面，冠寓已開業房間數12.3 萬間，整體出租率爲95.5%，實現租金收入25.5 億元，同比增長6%。整體看公司運營管理規模實現逆週期提升，爲公司提供安全穩定的現金流。
盈利預測與投資評級：考慮到目前行業下行環境，我們調整盈利預測，預計公司2024/2025/2026 年營收分別爲1715.2/1641.5/1586.4 億元；歸母淨利潤分別爲124.7/123.4/125.1 億元；對應的EPS 爲1.84/1.82/1.85 元/股；對應PE 爲4.9/5.0/4.9 倍。下調至“增持”評級。
風險提示：房地產政策放鬆力度不及預期；銷售情況及拿地規模不及預期。