事件：公司發佈23 年年報。2023 年，公司實現營業收入3468 億元，同比增長23.4%；歸母淨利潤121 億元，同比下降34.1%。
點評：經營性淨現金流連續六年爲正，23 年減值計提充分，優質土儲充裕。
23 年表內結算量價齊升，積極計提存貨減值：2023 年，公司實現營業收入3468億元，同比增長23.4%，其中房地產銷售業務營收3225 億元，同比增長25.7%，收入高增長主要因23 年房地產結算量價齊升，結算面積同比增長21.4%，結算均價同比增長3.5%；同時，華東片區營收結算規模正式超越華南片區位居公司營收貢獻第一的片區；公司綜合毛利率爲16.0%，同比降低6.0pct，其中房地產銷售毛利率爲16.3%，同比降低5.5pct，低毛利項目結算佔比仍較高；公司歸母淨利潤爲121 億元，扣非歸母淨利潤118 億元，同比分別減少34.1%、34.3%，盈利下滑主要因毛利率下滑、計提存貨和長期股權投資等資產減值損失約50 億元（同比增加337%）等。截至23 年末公司合同負債餘額同比減少8.4%至3772 億元，24 年計劃竣工面積3400 萬平米，預期24 年結算規模或有一定下降，同時前期積極計提減值與低毛利項目加速結轉將加快迎來利潤率拐點。
新盤與庫存去化同步發力，市佔率不斷提升：2023 年，公司實現銷售額4222億元，同比減少7.7%，居行業第一，市佔率3.6%，同比提升0.2 個百分點；公司加快優質新盤推售，加速庫存銷售，23 年庫存項目銷售額2575 億元，佔當年銷售額的61%；全年41 個新拓展項目實現當年開工，平均首開時長爲5.2 個月，首開效率提高3.7 個月；經營活動現金流量淨額139 億元，連續6 年爲正。
土儲充裕，調倉見效：2023 年，公司新增土儲總地價1632 億元，99%位於核心38 城，拿地銷售比38.7%，拓展權益比同比提升16pct 至83%，並表控制權加強；新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上，未來利潤率改善可期。截至23 年末，公司土儲建面7790 萬平米，其中存量項目 6608 萬平米，佔比下降8pct；核心 38 城面積儲備佔比近7 成，提升2.4pct，資源結構不斷優化。
財務槓桿穩中有降，信用優勢顯著：截至23 年末，公司扣預收資產負債率67.1%、淨負債率 61.2%，分別較期初下降1.34 和2.37 個百分點，現金短債比1.28，短債佔比爲20.8%；公司有息債務餘額3543 億元，較期初減少271 億元，綜合融資成本約 3.56%，較上年末下降 36 個BP，融資成本持續優化。
盈利預測、估值與評級：考慮24 年開年市場銷售恢復緩慢，房價承壓等因素，或影響公司未來可結算規模與利潤率修復高度，我們下調公司24-25 年EPS 預測分別爲1.04/1.18 元（原預測爲1.09 /1.30 元），新增公司26 年EPS 預測爲1.29 元，當前股價對應24-26 年PE 估值爲7.7/6.8/6.2 倍，公司銷售穩健，核心土儲充裕，看好公司作爲行業龍頭的未來發展空間，維持“買入”評級。
風險提示：銷售、拿地不及預期，項目交付不及預期，行業下行超預期等風險。