2023年，公司實現歸母淨利潤121億元，同比下降34.1%，與業績快報基本一致，判斷公司後續營收增速或承壓，結轉毛利率或仍在構築底部階段；公司銷售排名行業第一，投資聚焦核心城市，土地儲備保持充裕；融資成本進一步下降，優化負債期限結構，銷售回籠率進一步提升，盤活受限資金，經營性淨現金流連續6年爲正；提高分紅比例至不低於40%，增強市場信心；經營性資產規模及回報率共同提升。預計2024-2026年EPS分別爲1.03、1.07和1.18元，認爲公司具備穿越週期的能力，若行業右側出現其仍是競爭格局改善的核心受益標的，維持“強烈推薦”評級。
2023年，公司實現歸母淨利潤121億元，同比下降34.1%，與業績快報基本一致，判斷公司後續營收增速或承壓，結轉毛利率或仍在構築底部階段。
公司23 年營收/營業利潤/歸母淨利分別爲3469 億/243 億/121 億，同比分別+23.4%/-29.9%/-34.1%，與業績快報基本一致。在行業下行的背景下，公司收入逆勢增長，但由於房價下行以及低利潤項目結轉佔比提升等因素，毛利率同比降低6.0 PCT至16.0%，三費費率較22年降低0.4 PCT至5.3%,其中，銷售費率降低0.1 PCT至2.6%，管理費率降低0.2 PCT至1.5%，財務費用率1.3%，同比持平，投資淨收益較22 年減少19.9 億元至22.1億元，在市場下行背景下，資產減值損失較22年增加38.9億元至50.5億元，信用減值損失較22年減少0.8億元至0.4億元，上述因素使得營業利潤同比較營收同比降低53.3PCT 至-29.9%；在23 年結算權益比下降以及實際所得稅率提高共同影響下，最終歸母淨利潤同比較營業利潤同比降低4.2 PCT至-34.1%。
公司24 年新開工/竣工計劃分別爲1800 萬平方米/3400 萬平方米，較23年實際完成額分別+20.7%/-16.1%。截至23 年末公司合同負債3772 億，合同負債對營收保障倍數爲1.09（22年爲1.47）。結合公司竣工計劃以及合同負債情況等判斷公司後續營收增速或承壓，結轉毛利率或仍在構築底部階段。
銷售排名行業第一，投資聚焦核心城市，土地儲備保持充裕。2023 年，公司實現銷售簽約面積2386萬平方米，同比下降13.2%，實現銷售簽約金額4222 億元，同比下降7.7%。市場佔有率爲3.6%，同比提升0.2 PCT，連續8年提升；市佔率超過10%的城市共27個。結構上，公司重點佈局的38城銷售貢獻爲88%，同比提升2 PCT；珠三角、長三角銷售貢獻分別超1100億元和1400億元、廣佛合計超800億元、上海超500億元。據克而瑞數據顯示，公司23年全口徑銷售額位列行業第一，較22年前進一名，24年1-3月全口徑銷售額保持行業第一。
土地拓展方面，公司全年新拓展項目103個，總地價爲1632億元，同比上升1.2%，全口徑投資力度約38.7%，較22年上升3.4 PCT，拓展容積率面積1075 萬平方米。結構上，38 城拓展金額佔比99%，同比提升1 PCT；新增住宅貨量佔比95%，同比提升2 PCT。據公司披露，公司新增項目稅前成本利潤率平均在15%以上。
土地儲備方面，公司土地儲備計容建面約7790 萬平方米，根據2023 年簽約銷售面積估算大約可覆蓋3.3 年，土地儲備保持充裕。結構上，核心38城面積儲備佔比近7成。
融資成本進一步下降，優化負債期限結構，銷售回籠率進一步提升，盤活受限資金，經營性淨現金流連續6 年爲正。截至23 年底，公司有息債務餘額3543 億元，較期初減少271 億元，綜合融資成本約3.56%，較上年末下降36 BPs，融資成本進一步下降。結構上，公司直接融資佔有息負債比重16.31%。年內公司新增融資1371億元，綜合成本約3.14%。公司披露資產負債率 76.55%、扣預收資產負債率 67.14%、淨負債率 61.20%，分別較期初下降1.56、1.34和2.37個百分點，現金短債比1.28。1年內到期的債務餘額爲737 億元，佔有息負債比重爲20.82%，較期初下降0.46 個百分點。公司23年回籠金額4304億元，銷售回籠率102%，同比提升8.6 PCT，其中當年銷售回籠率 78.3%，同比提升11.2 PCT。公司通過加速參股項目投資回收、多種方式盤活預售監管資金、加快退稅等，累計增加可動用資金529億元。公司23年實現經營活動現金流量淨額139億元，連續6年爲正。
提高分紅比例至不低於40%，增強市場信心。公司於2024 年1 月20 日修訂《2023-2025年股東回報規劃》，提出公司在符合利潤分配的條件下，原則上每年度進行一次利潤分配，現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於40%，較公司2022年12月31日發佈的《2023-2025年股東回報規劃》中披露的“公司2023 年現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例不低於 25%；公司2024年至2025年每年現金分紅佔當年歸屬於上市公司股東淨利潤的比例均不低於20%。”有所提高。據公司年報披露的利潤分配預案，公司擬每10股派發現金紅利4.10元（含稅），按報告發布日收盤價估算股息率約4.7%。
經營性資產規模及回報率共同提升。23 年公司對公寓、寫字樓、商業等重點業態進行資源整合，加速經營規模化，切實提升資產的經營質量，年末在管的酒店、購物中心、寫字樓、公寓類等商業經營類資產項目新增28 個至135個，管理面積達435萬平方米，同比增長12%，已開業資產回報率2.7%，同比提升 0.5 PCT。公司23年實現資產經營類收入41.7億元，同比增長超三成。
投資建議：2023年，公司實現歸母淨利潤121億元，同比下降34.1%，與業績快報基本一致，判斷公司後續營收增速或承壓，結轉毛利率或仍在構築底部階段；公司銷售排名行業第一，投資聚焦核心城市，土地儲備保持充裕；融資成本進一步下降，優化負債期限結構，銷售回籠率進一步提升，盤活受限資金，經營性淨現金流連續6 年爲正；提高分紅比例至不低於40%，增強市場信心；經營性資產規模及回報率共同提升。預計2024-2026 年EPS分別爲1.03、1.07和1.18元，認爲公司具備穿越週期的能力，若行業右側出現其仍是競爭格局改善的核心受益標的，維持“強烈推薦”評級。
風險提示：銷售增長低於預期、結算規模低於預期、毛利率改善不及預期、資產減值損失高於預期等。