維持“中性”，並將目標下調至1.20 港元。建業新生活（“公司”）公佈了大致符合預期的2023 年業績。我們將公司2024 年和2025 年每股盈利預測下調至人民幣0.326 元（-19.5%）和人民幣0.360 元（-22.1%），並引入2026 年每股盈利預測人民幣0.397 元。我們採用3.5 倍2024 年市盈率得出公司的目標價爲1.20 港元。我們維持其投資評級爲“中性”。
2023 年業績基本符合負面盈利預警。公司推遲了董事會會議，並於2024 年4 月23 日晚間公佈了2023 年業績。與之前的盈利預警基本一致，公司最終在2023 年錄得人民幣5.744 億元的股東虧損。總收入在2023 年同比下降9.6%至人民幣28.447 億元。毛利率在2023 年同比下降6.5 個百分點至26.6%，但在行業仍處於合理水平。受大額減值損失影響，公司在2023 年度錄得淨虧損。淨虧損率爲20.3%。
2023 年下半年繼續錄得大額減值損失。正如我們在2023 年年中所預測的那樣，公司來自相關開發商的風險持續了更長的時間。繼在2023年上半年計提大額減值損失之後（人民幣6.412 億元）後，公司在2023年下半年進一步計提減值撥備（全年：人民幣12.224 億元）。考慮到河南省房地產市場疲軟以及建業地產（00832 HK）面臨的流動性壓力，我們認爲市場對公司減值損失風險的擔憂仍然存在。
基本物業管理業務增長穩健，利潤率有所提升。積極的消息來自於基本物業管理業務的穩健增長。截至2023 年底，公司的在管建築面積和合約建築面積分別同比增長16.0%和6.2%至1.818 億平方米和2.883億平方米。受在管建築面積增長的支撐，公司物業管理服務收入同比增長16.0%至人民幣19.922 億元。物業管理服務的毛利率亦在2023年同比上升3.1 個百分點至24.9%。
上行風險：1）盈利能力提升快於預期：2）河南地區物業交付加快；3）從第三方或通過併購獲得更多在管面積。下行風險：1）基本物業管理業務增速低於預期；2）建業地產流動性狀況變差；3）勞動力成本超預期上漲。