摘要：金地集團公佈2023 年年報。公司2023 年實現營業總收入981.3 億元，同比下降18.4%；歸母淨利潤8.9 億元，同比下降85.5%。公司擬每10 股派發現金股息0.197 元（含稅），分紅率爲10.0%。
公司營收自2018 年來首次出現同比負增長，短期業績持續承壓。2023 年公司總營收同比下降18.4%，受制於前期銷售下滑，公司結算節奏放緩。2023 年房地產項目結算面積爲486 萬平，同比下降21.1%。歸母淨利潤同比大幅下降85.5%，是受到市場下行影響，多方面的因素疊加所致：1）結算的房地產項目毛利水平下降。2）2023 年公司投資收益19.6 億元，同比下降50.8%。2）公司爲加快銷售及現金回籠，根據市場情況動態調整經營及銷售策略，銷售費用達29.7 億元，同比增長5.1%。3）財務費用因利息收入減少，同比增長32.9%至11.2 億元。3）公允價值變動收益爲4.0 億元，同比下降69.9%，主要是因爲投資性房地產公允價值變動減少。4）少數股東損益的降幅明顯小於淨利潤降幅，導致了歸母股東損益降幅明顯大於營收降幅。不過，2023 年公司資產減值損失從2022年的36.9 億元下降至24.2 億元。公司短期業績保障程度持續承壓，2023 年末公司預收賬款661 億元，同比下降14.3%，預收賬款/營業收入爲0.67X。
公司盈利能力顯著承壓。2023 年公司整體毛利率、淨利率、歸母淨利潤率分別爲17.4%、3.3%、0.9%，同比分別下降3.3、4.4、4.2 個百分點。受到利潤率下行以及總資產規模減少、權益乘數下降的影響，公司ROE 同比下降了8.0 個百分點至1.4%。毛利率下滑主要是因爲房地產業務毛利率同比下降3.8 個百分點至16.16%，物業管理業務毛利率同比下降1.5 個百分點至7.64%。三項費用率同比提升了1.6 個百分點至8.9%。公司少數股東損益23.1 億元，同比雖然下降了24.6%，但少數股東損益佔淨利潤的比重從2022 年的33.4%大幅提升至2023 年的72.2%，這與公司本年產生結轉利潤的項目中合作項目佔比較高。
公司有息負債規模下降，但短期負債佔比提升。截至2023 年末，公司有息負債919.1 億元，同比下降20.2%，其中，銀行借款佔比75.5%，公開市場融資佔比24.5%。2023 年平均融資成本爲4.36%，同比下降0.17 個百分點。公司短期負債佔全部有息負債比重爲44.4%，同比提升8.5 個百分點。截至2023 年末，公司獲得各銀行金融機構授信總額2524 億元，尚有67%的額度未使用。年末公司剔除預收賬款後的資產負債率爲61.3%，同比下降4.0 個百分點，淨負債率爲53.2%，同比提升1.0 個百分點，現金短債比0.73X，同比下降0.59X。
公司短期現金流承壓。截至2023 年末，公司合併報表中貨幣資金297.4 億元，同比下降45.4%，其中受限資金爲10.8 億元，佔比3.6%。2023 年經營性現金淨流入21.9 億元，同比下降89.0%，主要是因爲銷售減少，銷售商品、提供勞務收到的現金同比下降12.8%至674 億元；同時，籌資性現金淨流出312.2億元（2022 年淨流出277.4 億元），主要是因爲取得借款減少及償還債務增加。
2023 年公司實現合同銷售金額1536 億元，銷售面積877 萬平，同比分別下降30.8%和14.0%；銷售均價約17509 元/平，同比下降19.5%；市佔率（公司銷售金額/全國商品房銷售金額）爲1.3%，市佔率同比下滑了0.5 個百分。全口徑銷售金額排名第10，較2022 年下降了3 個名次。2024 年1-3 月實現簽約銷售金額167 億元，銷售面積98 萬平，同比分別下降62.1%和59.5%，銷售排名第14 位，銷售均價17002元/平，同比下降6.4%。
公司近兩年來拿地持續大幅收縮，土儲權益比不足50%；但堅持深耕高能級城市，量入爲出優化配置投資。2023 年公司在上海、深圳、杭州、南京、西安、太原、東莞等城市共新增土地儲備約95 萬平，同比下降62%；拿地總金額125 億元，同比下降66%；樓面均價13158 元/平，同比下降11%；拿地強度（拿地金額/銷售金額）爲8%，較2022 年下降9 個百分點。截至2023 年年末，公司總土地儲備約4100萬平，同比下降20.9%，權益土地儲備約1800 萬平，土儲權益比例僅爲44%，其中，一、二線城市佔比約73%，一二線城市佔比較2022 年末提升2 個百分點。
公司近兩年來的投資與銷售收縮，使得當前開工與結算均走弱。2023 年公司新開工面積313 萬平，同比下降40.0%，僅完成了本年新開工計劃（435 萬平）的72%；2023 年公司竣工面積1343 萬平，同比下降5.3%，實際竣工略低於計劃（1353 萬平）。2024 年公司計劃新開工面積183 萬平，竣工面積1074 萬平。
2023 年公司房地產項目結算面積486 萬平，同比下降21.1%；結算收入855 億元，同比下降21.7%；結算均價爲1.76 萬元/平，同比下降0.7%。
投資建議與盈利預測：
2022 年以來，公司銷售和投資規模均大幅縮減，或影響到後期公司結轉規模和進度，我們預計短期內公司結算收入與業績仍然承壓。此外，公司合併報表中的在手現金接近腰斬，短期負債佔比走高，現金短債比不足1.0X，現階段公司仍面臨不小的資金壓力，需要持續關注公司後續銷售回款以及增量融資落地的情況。考慮到當前行業銷售持續低迷，我們下調2024-2025 年盈利預測。我們預計公司2024-2026 年營業收入分別爲872 / 753 / 667 億元，同比增速分別爲-11% / -14% / -12%；歸母淨利潤分別爲7.2 / 5.6 / 4.5億元，同比增速分別爲-19% / -22% / -20%；對應EPS 分別爲0.16 / 0.12 / 0.10 元。當前股價對應的PE分別爲20.1X / 25.9X / 32.5X。我們下調公司評級至中性評級。
評級面臨的主要風險：
銷售與結算不及預期；拿地不及預期；毛利率下滑幅度超出預期；增量融資落地不及預期；債務償付不及預期。