从纳入社保基金投资范围，到确认权益属性，近半年关于REITs产品利好政策频出，新“国九条”更是三次提及发展和完善REITs市场，足见该领域长期潜力巨大。而以仓储物流REITs中经营业绩表现亮眼的中金普洛斯REIT为例，自成立以来，可供分配金额始终超出招募说明书预测目标，其原始权益人兼外部管理机构普洛斯高效稳健运营，着力长期价值，积极回馈投资者。

新“国九条”多次提及REITs，后续政策值得期待

4月12日，国务院发布《关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（简称新“国九条“）三次提及了推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展，包括研究制定不动产投资信托基金管理条例、落实并完善不动产投资信托基金等税收政策。中金公司研究部指出，这显示了官方层面对REITs市场制度建设的重视。在国务院层面的指引下，各部门在REITs管理条例和税收政策方面的后续推进值得期待，这两方面均有利于提升REITs的投资价值，税收政策亦有利于提高投融资两端参与方的积极性。

继《全国社会保障基金境内投资管理办法（征求意见稿）》将公募REITs纳入社保基金投资范围之后，今年2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，首次明确原始权益人及投资者双方特定条件下均可将REITs确认为权益属性产品。这进一步提升原始权益人向基础设施REITs市场提供优质资产的积极性，并鼓励机构投资人长期持有。

REITs的发展之所以备受政策关注，是因为无论从投资者角度还是从市场健全层面，该类资产均有着重大意义。首先对于投资人而言，相比于股票和固收类产品，REITs投资于实体资产，波动性相对较低，主要收益来源为租金和增值，且绝大部分收益用于分红，为投资者提供长期、稳定的持续现金流收入。而对于实体经济来讲，REITs则是盘活存量资产、形成存量资产和新增投资良性循环的有效工具，助力经济从下行向上行阶段过渡。

稳中求进，积极回报投资者

近期公募REITs产品陆续公布了2023年度经营成绩单。据中金公司研究部解读，由于受到2022年部分项目延期入市等原因影响，2023年中国物流地产迎来供给高峰，而宏观经济整体仍处于恢复阶段，叠加外部环境变化，影响外贸进出口（主要为欧美线），行业整体租金增长和去化承压。但是上市物流仓储REITs全年经营则整体保持韧性，中金普洛斯REIT截至2023年末的出租率为89.63%、高于行业平均。中金公司研究部分析认为，仓储REITs经营韧性主要得益于资产优异禀赋、管理人主动管理贡献以及大租户稳定性等因素。

中金普洛斯REIT最新公布的2024年一季报显示，报告期内实现总收入约11,943.47万元，EBITDA约7,819.87万元，剔除公允价值变动损益影响后的基础设施项目EBITDA净利率68.86%；报告期实现可供分配金额约8,884.01万元，达成预期。这也是中金普洛斯REIT的第11次季报，上市以来始终保持着可供分配金额超出招募说明书预测目标。

公开资料显示，今年3月31日，中金普洛斯REIT发布最新一次分红公告，对2023年剩余可供分配金额进行分红，实际分红金额1.05亿元，分红率约100%。自2021年6月上市以来，中金普洛斯REIT已完成7次分红，累计分配金额达到约7.67亿元，分红比例约占上市以来可供分配金额的100%，持续回馈投资者。

据了解，中金普洛斯REIT持有的10仓储物流园建筑面积合计约115.66万平方米，分布于京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈等7大城市, 形成了全国网络化布局、覆盖核心物流枢纽，资产区位优越、分散度高。截至今年一季度末，有效市场化租户合计近80个，租户行业多元、集中度低、结构稳定，高效服务所在区域的电商、物流、制造及软件与服务业等蓬勃发展的新经济行业。

对于REITs产品来讲，要实现优异的业绩表现，除了底层资产稳健安全的现金流，管理机构的运营策略也至关重要。作为普洛斯REIT原始权益人兼外部管理机构，普洛斯从管理体系、资产网络和基金运作三方面积极主动履行管理职责。

在中国，普洛斯物流基础设施网络覆盖了70个城市，资产面积近5000万平方米，领先于同行。具体看资产运营管理方面，通过总部到地区、点面结合、互相支持的全建制招商团队，普洛斯实现租户全国网络化战略布局。充分发挥普洛斯中国市场研究团队的作用，成为一线招商运营团队洞察市场的“智囊”；利用数智化管理手段实现大数据赋能，实现管资产、管客户、管运营的有机结合。

普洛斯打造了资产投资开发与运营管理相结合的独特模式，一头链接产业端，一头链接资金端，并获得诸多投资机构长期青睐。而且，普洛斯在REITs方面具有丰富的国际经验，是业绩表现一流的物流基础设施投资信托基金普洛斯J-REIT的发起人和管理者。

仓储物流前景向好，市场大有可为

公开数据显示，我国仓储物流行业已拥有超过1亿平方米可租赁面积的资产储量，而人均高标仓面积依然显著低于发达国家人均水平。据戴德梁行统计，截至2023年，国内高标仓市场存量达约1.30亿平方米，而未来两年预计新增供应面积约2200万平方米，已经回到了相对比较稳健的水平。基于仓储物流资产的较强的抗周期能力，且属于相对稳定的投资业态，过去一年该类别资产仍受到投资者的偏好，在资本市场表现逆势活跃。

今年一季度以来，物流行业运行平稳开局，为行业全年向好打下坚实基础。据中国物流与采购联合会统计数据显示，2024年3月份中国物流业景气指数为51.5%，较2月份回升4.4个百分点；中国仓储指数为52.6%，较2月份回升8.1个百分点。随着消费品零售总额保持增长，线上零售渗透率提高，新型工业化、新质生产力加速发展，我国仓储物流行业预计将在中长期内延续发展趋势。

在此背景下，近期普洛斯中国管理层完成了对中金普洛斯REIT的增持。据了解，此次增持计划由包括普洛斯中国现任主要高级管理人员在内的管理层共同出资，依法成立专项资产管理计划，拟出资额在8,000万元至1亿元之间，实际出资额达到上限1亿元。截至3月5日，累计增持基金份额约2951.78万份，占基金已发行份额总数的1.52%。这显示出其对中金普洛斯REIT底层资产投资价值、区位优势以及项目所在地区经济结构性升级发展态势的长期看好。