本報告導讀：
2023 年公司營收及歸母淨利潤均同比下滑，業績暫時承壓，其中園區開發運營主業土地出讓規模不及預期；綠電業務加速佈局等待收穫，產投精準聚焦、賦能園區。
投資要點：
公司2023年 園區開發運營暫時承壓，綠電業務等待收穫，產業投資持續發力，維持增持評級。2023 年公司營業收入36.6 億元，歸母淨利潤13.6 億元，分別同比下滑22.9%、15.3%，淨利率37.3%，擬每10 股派息2.73 元。調整2024~2025 年EPS 至0.92/0.99 元（原1.57/1.86元），新增2026 年EPS 爲1.06 元。參考行業平均並綜合考慮“兩翼”業務趨勢給予公司12.5XPE，下調目標價至11.55 元，維持增持評級。
園區開發運營業務土地出讓面積減小，業績出現波動。2023 年公司土地出讓規模下滑，板塊營收同比-26.3%，與非核心城市土地市場整體清冷有關。由於部分相關項目開發成本高，毛利率同比下滑6.3pct至58.4%，整體仍處高位。另外，以土地一級開發與運營爲主業的子公司中新蘇滁、中新嘉善歸母淨利潤分別同比-93.0%、-98.7%。
強化“兩翼”，綠電併網規模同比上漲356%，產投業務拉動664 億元投資。1）綠電業務以中新綠能爲平台，以分佈式光伏爲主攻方向，2023 年底參股公司累計完成併網474MW，完成2025 年目標2GW 的23.7%，且另有在建規模211MW。2）公司2023 年末累計認繳投資外部市場化基金47 支、直投科技項目36 個，分別拉動投資605 億元、58.6 億元，且強大的投資能力也能帶來可觀的投資收益。
融資成本具備優勢，槓桿空間充裕。公司第二期10 億元債券發行，票面利率2.9%，資金成本低；2023 年資產負債率僅爲45.5%。
風險提示：園區開發進度低於預期，綠電和產業投資發展低於預期