事件：南都物業公佈2023 年業績報告。2023 年全年，公司實現營業收入18.51 億元（yoy+0.23%）；實現歸母淨利1.86 億元（yoy+27.69%）；公司擬向全體股東每股派發現金紅利0.35 元（含稅），年度公司現金分紅比例爲35%。
營收穩中有進，歸母淨利&經營淨現金流增長。營收方面：2023 全年，公司實現營業收入18.51 億元（yoy+0.23%），其中物業管理服務收入16.24 億元（yoy+2.16%），佔總營收比重87.5%，系營收增長的主要貢獻點；盈利方面：2023 全年實現歸母淨利1.86 億元（yoy+27.69%），增長顯著。主要原因系公司投資的安邦護衛在報告期內成功上市，確認了公允價值變動損益1.27 億元。現金流方面：得益於公司回款增加，2023 全年錄得經營活動產生的淨現金流1.85 億元（yoy+18.75%）。
銷售&管理費率同比下降，經營管理效率持續提升。2023 年度公司降本增效，繼續優化費用支出，全年銷售費用和管理費用分別降低14.58 萬元和312.81 萬元，同比變動-0.46%和-2.48%。2023 年度銷售及管理費率分別錄得1.71%和6.65%，兩者費率綜合相比去年同期-0.2pct，公司銷售費率和管理費率自2017 年起連續優化，整體經營效率以及運管能力持續提升。
持續深耕長三角區域，深化非住業態佈局。截至2023 年末，公司物業簽約項722 個，累計總簽約面積8868.54 萬㎡（yoy+4.45%），實現穩定的規模擴張，其中長三角區域面積佔比88.38%（yoy+1.38pct），系公司業務重點深耕區域。從項目組成結構的角度來看，截至2023 年末，公司非住項目佔比逐步提升至36.4%（yoy+4.4pct），其中商寫項目與城市服務項目佔比分別爲25.8%和10.6%，主要原因是公司拓寬傳統物業服務渠道，深化非住業態佈局，在2023 年新增簽約面積中，非住項目新拓面積佔比過半爲53.6%。
盈利預測與估值：公司營收穩中有進，歸母淨利&經營現金流均錄得較高同比增長，且經營效率及運管能力持續提升，區域深耕拓展及非住業態佈局深化值得關注。我們預計公司24-26 年營業收入19.2、19.9、20.4 億元，歸母淨利潤1.90、1.96、2.0 億元，對應PE 分別爲8.0、7.8、7.6 倍，首次覆蓋給予“推薦”評級。
風險提示：行業競爭加劇；費率管控效果不佳；業務拓展放緩。