倉儲物流行業一直是我國重點發展的基礎設施領域，REITs項目的發行對於加快我國倉儲物流園區建設，擴大優質物流服務供給，打造低成本、高效率的全國性物流服務網絡，以不動產基礎設施與金融共同高質量地服務於實體經濟、促進實體經濟的發展等方面都有着重要意義。
近日，倉儲物流REITs的審核也有新進展。據上海證券交易所官網消息，4月19日晚間，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中航易商倉儲物流REIT”）公佈首輪反饋回覆，回覆就項目運營管理、估值合理性、項目合規性、交易安排以及原始權益人等多個方面進行了詳細闡述。
中航易商倉儲物流REIT原始權益人爲ESR集團（易商）（1821.HK)，基金管理人爲中航基金管理有限公司。資料顯示，ESR集團（易商）是亞太區引領新經濟領域的不動產管理公司，也是全球最大的上市地產投資管理公司之一，管理費收入相關資產管理規模超過800億美元，擁有相當豐富的相關項目運營經驗。
估值保守下修 降低基金上市後波動風險
公告顯示，中航易商倉儲物流REIT基金基礎設施項目分爲富萊德崑山物流園一、二、三期，均爲現代倉儲物流設施（高標倉），項目規劃用途及實際用途爲物流倉庫。其中，富萊德崑山物流園項目三期2018年2月投入運營，是華東地區第一座4層大跨重載物流倉庫。
富萊德崑山物流園位於崑山花橋，地處上海“衛星城”範圍內，距離上海外環僅30分鐘車程，地理位置上輻射整個華東地區，是爲大上海城區及蘇州城區提供配套服務的物流聚集及核心要地，具有非常優秀的區位優勢。
反饋回覆中提到，富萊德崑山物流園項目以2024年3月31日爲基準日的評估價值24.35億元，而首發申報時項目評估值爲28.70億元。也就是在這一次的反饋回覆中，中航易商倉儲物流REIT估值下調了4.35億元。
從投資者的角度來講，在當前經濟環境下，基金估值的保守下修，有效降低了基金上市後價格波動的風險，是維護投資者利益和市場穩定的重要舉措。
隨着市場波動的加劇，ESR集團（易商）與中航基金及時調整中航易商倉儲物流REIT的估值，這種積極的估值調整措施會減小投資者投資風險。同時爲了鞭策運營管理機構平穩換租、保證上市後的價格穩定，ESR集團（易商）在運營管理協議里約定，未來三年，如果評估項目營業收入有消極因素影響，則ESR集團（易商）會作爲運營管理者，通過相關方式來彌補這些負面影響。這些措施都有助於增厚中航易商倉儲物流REIT上市後的“安全墊”，有效降低投資者的風險暴露，爲基金投資者創造更穩健的投資環境。
統計口徑差別導致出租率下降 還原口徑下出租率將上升
中航易商倉儲物流REIT基金在反饋回覆中表示，截至2024年3月31日基礎設施項目整體出租率爲79.88%，首次申報掛網披露了截至2023年11月1日基礎設施項目整體出租率爲89.49%。
仔細查閱申報材料，發現兩次統計口徑存在一定差異，首次掛網材料中截至2023年11月1日出租率披露口徑爲“按已達到約定交付日的出租面積計算的出租率”。但是在反饋回覆中，中航易商倉儲物流REIT基金調整了出租率披露口徑，將截至2024年3月31日出租率披露口徑調整爲“按已起租面積計算的出租率”。由於免租期以及其他因素影響，“按已起租面積計算的出租率”在統計口徑上會更加的謹慎，得到的數據也會比較保守。可以推測，如果統計口徑保持不變，截至2024年3月31日基礎設施項目整體出租率很有可能明顯高於目前新口徑水平。新的披露口徑能夠讓投資者更加了解基礎設施項目實際出租情況，也結合了市場通用出租率披露口徑。
除此之外，物流園租賃週期平均爲3年，如果客戶租期集中到期會影響物流園持續的盈利能力帶來不利影響。但ESR集團（易商）爲了更有效的管理租賃到期，根據客戶的需求將不同行業客戶租期進行了劃分，從1-2年、2-3年，甚至是5年的租賃週期。在租賃到期時間上實現了“錯峯”，通過管理緩解了客戶約租期集中到期帶來的續租壓力。
亞太區引領新經濟領域的不動產管理公司攜手中航基金
ESR集團（易商）於2019年11月登陸香港聯交所，自2016年開始，ESR集團的業績一直保持穩定增長。營業收入由2016年的0.97億美元增長至2023年8.71億美元。
2023年ESR集團（易商）實現營業收入8.71億美元，同比增長6%。得益於強勁的運營表現，ESR集團（易商）2023年基金管理EBITDA達到5.79億美元，佔總分部EBITDA的60%。扣除獎勵費後，基金管理EBITDA同比增長8.9%（不包括分佔若干聯營公司的金融衍生資產公允價值）。
中航基金作爲中航易商倉儲物流基礎設施REIT的基金管理人，截至目前已發行2支公募REITs產品。
全球10只REIT基金管理經驗 ESR集團打開REITs想象空間
截至2023年12月31日，ESR集團（易商）資產管理規模約1,560億美元，資產建築面積約4,900萬平方米。其中在大中華區，ESR集團（易商）管理着177項物業，總資產管理規模超過307億美元，總建築面積約1,490萬平方米。可擴募資產豐富，這也爲中航易商倉儲物流基礎設施REIT基金的未來帶來了廣闊的想象空間。
中航易商倉儲物流基礎設施REIT基金是ESR集團（易商）在中國境內發行的第一隻REIT基金，但ESR集團（易商）在全球範圍內已經擁有了10支REITs管理經驗。
ESR集團（易商）在亞太及中國地區基礎設施建設領域深耕多年，服務於包括電商、物流、零售、製造、汽車、服裝美妝、食品冷鏈、消費品、生物醫藥、數據中心及新能源共十大類主流行業在內的高質量產業客戶。爲富萊德崑山物流園項目帶來了充足的未來租戶儲備，能夠有效保證未來出租率及租金收入水平。
值得一提的是，物流園的運營管理機構爲上海易之商企業管理服務有限公司，是ESR集團（易商）的全資子公司，在未來物流園的運營管理中，ESR集團（易商）也會深度參與。ESR集團（易商）在倉儲物流領域以及REITs領域的豐富的經驗，這些都會帶到中航易商倉儲物流REIT當中，成爲強大助力。