2024年一季度，我國住房租賃市場運行總體平穩。
智通財經APP獲悉，4月22日，中指研究院發佈2024一季度中國住房租賃市場總結。2024年一季度，我國住房租賃市場運行總體平穩。租金方面，50城住宅平均租金一季度累計微跌0.29%，市場處於由淡季向旺季轉變的過程中，3月份租金環比止跌轉漲。政策方面，一季度中央指導性政策出臺數量較爲有限，主要以地方政策落實爲主，各地積極出臺供需兩端政策促進租賃市場健康發展。企業方面，長租公寓企業積極拓展業務，開業房源和管理房源規模穩步提升，截至一季度末，TOP30企業累計管理房源規模達165.9萬間。
50城住宅租賃價格指數走勢
1.指數走勢：2024年一季度50城住宅平均租金累計下跌0.29%
2024年一季度，住宅租金累計微幅下跌。根據中指研究院50城住宅租賃價格指數，2024年一季度50城住宅平均租金累計下跌0.29%。分月度來看，1月、2月受春節假期影響，租房需求釋放有所放緩，住房租賃市場處於傳統淡季，租金環比保持下跌態勢;3月，受節後人員返城、工作變動等因素帶動，租房需求集中釋放，住房租賃市場逐步進入旺季，3月50城住宅平均租金爲36.5元/平方米/月，環比止跌轉漲，同比仍下跌0.73%。
2.城市租金：39個重點城市2024年一季度住宅平均租金累計下跌
從絕對水平來看，36個重點城市租金處於20-40元/平方米/月區間。具體來看，2024年3月，北京、上海、深圳租金水平超過80元/平方米/月，明顯高於其他城市;杭州、廣州等5個城市租金在40-60元/平方米/月;珠海、福州、蘇州等36個城市租金在20-40元/平方米/月;惠州、太原等6個城市租金在20元/平方米/月以下。
從一季度漲跌幅來看，39個重點城市租金累計下跌。具體來看，2024年一季度，北海、三亞等11個城市租金累計上漲;溫州累計跌幅最大，爲-2.00%;廈門、徐州等8個城市累計跌幅在1.0%-2.0%之間;蘭州、東莞等15個城市累計跌幅在0.5%(含)-1.0%之間;合肥、貴陽等15個城市累計跌幅在0.5%以內。
3.租金收入比：50城租金收入比平均18%，深圳、北京、三亞、上海超30%
我國重點城市租金收入比整體處於合理區間，少數城市租金收入比稍高。根據中指監測數據，2024年3月，50個重點城市租金收入比平均爲18%，處於合理區間。50城中，多數城市租金收入比低於20%;深圳、北京、三亞、上海租金收入比超30%，居民租房壓力較大。近來，租金走勢趨於平穩，同時隨着居民收入水平的穩步提升，租金收入比有下降趨勢。未來，隨着保租房大規模入市，將對租金走勢起到平抑作用，居民租金負擔預計將進一步減輕。
4.租金房價比：50城租金房價比整體處於較低水平，但近期呈上升趨勢
隨着我國房地產市場的快速發展，重點城市房價普遍已較高，租金房價比整體處於較低水平，住房租賃投資回報率有限。租金房價比是反映住房租賃投資回報水平的重要指標，在給定未來租金漲幅的情況下，租金房價比越低，表明“購房-出租”模式的收益率越低。投資回報率較低，是長期以來制約我國住房租賃市場發展的重要因素之一。
根據中指監測數據，2024年3月，50個重點城市租金房價比平均爲2.15%，處於較低水平。50城中，26個城市租金房價比低於2.0%。廈門租金房價比僅爲1.0%，深圳、北京、南京等核心一二線城市房價較高，租金房價比相應較低，在1.5%左右。
隨着房價持續下跌，租金房價比有所回升。2022年以來，50城二手房價格呈現持續下跌態勢，隨着房價持續下跌，租金房價比有所回升。根據中指監測數據，2024年3月，50城平均租金房價較2022年末低點提高0.09個百分點。短期內，隨着房價預期持續走弱，租金房價比有望繼續提升，將有利於提升租賃項目投資回報率，凸顯租賃項目運營價值。
一季度住房租賃政策總結
2021年以來，以保租房發展爲核心，中央積極出臺住房租賃支持政策，住房租賃政策體系愈發完善，逐漸進入政策落實推進階段。2024年一季度，中央指導性政策出臺數量較爲有限，主要以地方政策落實爲主。
1.中央政策：“住房租賃金融17條”正式發佈，住房租賃金融政策環境進一步改善
2024年一季度，中央層面的住房租賃政策主要集中在金融支持方面，尤其是“住房租賃金融17條”的正式發佈，具有一定的標誌性意義。1月5日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發佈《關於金融支持住房租賃市場發展的意見》(銀髮〔2024〕2號)，從加強住房租賃信貸產品和服務模式創新、拓寬住房租賃市場多元化投融資渠道、加強和完善住房租賃金融管理等方面推出17條舉措(簡稱“住房租賃金融17條”)，支持住房租賃市場發展。“住房租賃金融17條”的徵求意見稿於2023年2月發佈，本次正式發佈標誌着我國住房租賃金融支持體系進一步完善。
“住房租賃金融17條”爲租賃住房的投資、開發、運營和管理提供了多元化、多層次、全週期的金融產品和金融服務，其中很重要的是，構建了覆蓋租賃住房項目全週期的信貸支持產品體系，包括開發建設貸款、團體購房貸款和經營性貸款等。“住房租賃金融17條”進一步加強了對住房租賃市場的金融支持力度，有利於拓寬住房租賃企業的融資渠道，降低融資成本，使得租賃住房項目更能夠“算得過來賬”，從而提升住房租賃企業的投資運營積極性，促進租賃市場快速健康發展。
2.地方政策：各地積極出臺供需兩端租賃政策，促進市場健康發展
供給端，政策支持與規範監管並重，地方積極出臺政策促進租賃市場健康發展。政策支持方面，廣州、福建、青島等城市進一步落實金融財稅支持政策，比如，廣州明確新建的保障性租賃住房住宅部分面積免徵城市基礎設施配套費;青島提出支持符合條件的住房租賃企業發行債券，專項用於租賃住房建設、購買和經營，加快推進租賃住房貸款支持計劃試點工作。廣州、海南等省市出臺土地相關支持政策，比如，廣州明確國有土地舊廠房改造爲保障性租賃住房的，不用補繳土地價款。規範監管方面，北京加強對按金、租金的監督管理，規定按金由第三方按金託管賬戶託管，對超過三個月租金以外的部分實施監管;廣州加強對住房租賃企業的信用管理，對信用管理的適用範圍、職責分工、獲取方式等做了相關規定。另外，北京、深圳、福州、合肥、廈門、濟南、蘇州等城市對保租房、人才公寓的配租、租金、建造等方面出臺了相關管理辦法。
需求端，地方政策主要集中在租賃補貼和公積金支持等方面。紹興、大慶、漳州、廣州、海口等城市針對住房困難家庭、引進人才出臺或完善租賃補貼政策。成都、汕尾、紹興、慶陽等城市進一步完善提取公積金支付房租的相關政策，比如，成都將租賃合同未登記備案的每月提取限額由1000元提升至1200元。
保租房發展
1.保租房籌集：多城發佈2024年保租房籌集計劃，保租房籌集仍將維持較大規模
2023年保租房籌集超額完成年度目標。“十四五”時期，全國計劃籌集保租房870萬套(間)，截至2023年底已籌集573萬套(間)，完成率達66%。其中，2023年全國保租房籌集目標爲204萬套(間)，完成籌集213萬套(間)，超額完成年度目標。2024-2025年保租房籌集仍剩餘297萬套(間)的任務規模，體量較爲龐大，各企業進入長租公寓賽道的窗口期仍在。
一季度，多城發佈2024年保租房籌集計劃。廣州、上海、北京等重點城市紛紛公佈2024年保租房籌集計劃，總體而言，2024年保租房計劃籌集規模較2023年有所減少，但絕對量仍保持較高水平。
2.保租房REITs：2023年保租房REITs可供分配金額目標完成率均超100%，底層資產項目出租率均處高位
從核心財務指標來看，保租房公募REITs運營業績總體呈現穩健態勢。據最新披露數據顯示，2023年四季度，華夏北京保障房REIT實現收入1829萬元，環比下降0.63%，可供分配金額1379萬元，環比增長0.30%;紅土創新深圳安居REIT實現收入1363萬元，環比下降0.79%，可供分配金額1082萬元，環比下降18.83%;中金廈門安居REIT實現收入1944萬元，環比增長0.85%，可供分配金額1377萬元，環比下降6.03%;華夏基金華潤有巢REIT實現收入1989萬元，環比增長0.48%，可供分配金額1434萬元，環比微降0.09%。除紅土創新深圳安居REIT可供分配金額環比降幅較大之外，保租房REITs總體運營業績表現穩健。
四支保租房REITs2023年可供分配金額均超額完成目標。據最新披露數據顯示，2023年，四支保租房公募REITs可供分配金額目標完成率均超100%，其中華夏基金華潤有巢REIT的完成率高達125%，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT的完成率在110%左右，紅土創新深圳安居REIT的目標完成率爲104%，略低於其它三支保租房REITs。與2022年相比，紅土創新深圳安居REIT的可供分配金額目標完成率有所下降，華夏基金華潤有巢REIT和華夏北京保障房REIT的完成率有所上升，中金廈門安居REIT基本持平。
已上市保租房REITs底層資產項目運營表現相對平穩，出租率保持在高位波動。據最新披露數據顯示，2023年四季度，中金廈門安居REIT、紅土創新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT底層資產項目出租率均在96%以上，其中中金廈門安居REIT出租率高達99.8%，基本處於滿租狀態。
2024年一季度，國泰君安城投寬庭保租房REIT正式上市，多支保租房REITs在籌備發行中。1月12日，國泰君安城投寬庭保租房REIT正式上市，募集規模超30億元，是目前發行規模最大的保租房REITs。受益於政策支持，目前保租房公募REITs申報發行節奏加快，建信建融家園租賃住房REIT、青島房投保租房REIT、上海臨港科技城保租房REIT、北京昌平保障房公募REIT等多支保租房REITs正在籌備發行事宜，其中，建信建融家園租賃住房REIT已經申報至上交所，且於4月15日獲得上交所反饋。
長租公寓企業規模排行
1.開業規模榜：TOP30入榜門檻提升至11227間
據中指研究院統計，截至2024年一季度末，TOP30集中式長租公寓企業累計開業房源量達112.7萬間，較2023年四季度末增加4.1萬間。其中，TOP5企業累計開業規模達52.1萬間，較上季度末增加0.4萬間，佔TOP30總規模比重爲46.2%，較上季度末下降1.3個百分點。2024年一季度末，開業規模TOP30入榜門檻爲11227間，較上季度末提升1527間。
分類來看，開業榜TOP30中，分別有13家房企繫住房租賃企業、7家地方國企系、5家創業系、3家酒店系、1家中介系和1家金融系。其中地方國企系較上季度末增加1家，3月份寧巢公寓因2個項目由母公司杭州安居劃分至寧巢品牌，開業規模明顯增加，進入榜單。從開業規模變動來看，受新企業入榜影響，地方國企系開業規模增長明顯，達1.8萬間;另外，創業系和酒店系開業規模亦有較明顯增長，分別爲1.0萬間和0.9萬間。“十四五”前半程已經籌集了大規模保租房，未來隨着已籌集保租房的逐步入市，地方國企系開業房源規模預計將進一步明顯擴大。
2.管理規模榜：TOP30企業累計管理房源量達165.9萬間
據中指研究院統計，截至2024年一季度末，TOP30集中式長租公寓企業累計管理房源量達165.9萬間，較2023年四季度增加3.1萬間。其中，TOP5企業累計管理規模爲72.6萬間，較上季度末增加1.1萬間，佔TOP30總規模比重爲43.8%，與上季度末基本持平。2024年一季度末，管理規模TOP30入榜門檻爲18000間，較上季度末微增222間。
分類來看，管理榜TOP30中，分別有11家房企繫住房租賃企業、9家地方國企系、6家創業系、3家酒店系、1家中介系，結構較上季度末未發生變化。從管理規模變動來看，房企系、酒店系和創業系增量較大，分別爲0.9萬間、0.8萬間和0.7萬間。
結語
2016年以來，隨着“租購併舉”住房制度的建設和保障性租賃住房的發展，大量長租公寓品牌湧現出來，住房租賃市場快速發展。2023年，短期內由於居民收入預期有所下行，住房租賃消費出現了一定的降級趨勢;但長期來看，隨着我國社會經濟的持續發展，流動人口規模進一步擴大，疊加住房租賃政策的持續支持，住房租賃市場將有望持續發展。
2024年一季度，住房租賃市場整體發展平穩。各地積極出臺供需兩端政策，促進租賃市場健康發展;長租公寓企業積極拓展業務，開業房源和管理房源規模穩步提升;一季度，租賃市場處在由淡季向旺季的轉變過程中，租金月度環比由跌轉漲。
展望未來，2024年由於宏觀經濟進一步回升向好仍面臨挑戰，長租公寓市場發展預計也將面臨一定壓力，長租公寓企業需加強服務，在新客拓展、客戶續租等方面進行重點關注。目前，“十四五”保租房籌集已進入後半程，住房租賃企業應緊抓政策窗口期，合理應對市場風險，充分結合自身優勢，積極拓展業務規模。隨着我國住房租賃市場的持續發展，市場機構化、規模化進程必然加速，租賃企業應強化自身運營能力，在快速發展的市場浪潮中乘風破浪。