園區收入下降，光伏即將進入收穫期
公司4 月19 日發佈年報， 2023 年實現營收36.6 億元（YOY-22.9%），歸母淨利13.6 億元（YOY-15.3%），EPS0.91 元，擬每10 股派息2.73 元。
公司在園區開發板塊具備運營優勢，兩翼業務進入發展期，光伏板塊即將進入收穫期，未來可期。由於土地市場景氣度低位運行時間超預期，我們預期公司2024-2026 年EPS 爲0.91/0.92/1.00 元（前值1.17/1.31/-元）；可比公司2024 年平均PE（wind 一致預期）爲11.8 倍，予以公司2024 年11.8倍PE，目標價10.74 元（前值13.32 元），維持“買入”評級。
受土地市場景氣度以及環保減排業務影響，營收及利潤有所下降期內公司營收和歸母淨利同比均有所下降，主要原因在於非核心城市土地市場修復進程緩慢，公司園區開發業務收入下降26.3%，毛利率水平同比下降6.3pct 至58.4%。同時減排業務收入下降，綠色發電尚處於成長期，造成綠色發展業務收入和毛利率同樣分別下滑14.0%和5.1pct。但產業基金投資評估增值增加，推動公允價值變動損益同比提升1.9 億，因少數股東權益佔比較高的嘉善項目本期結算量下降，因此期內少數股東損益同比下降4.1 億，綜合影響下歸母淨利同比下降15%。
新能源業務加快佈局，光伏裝機量大幅增長
公司在分佈式光伏等新能源領域持續發力。22 年公司投資設立光伏投資平台中新綠能，期內公司進一步發揚在佈局光伏上具備的上下游資源優勢，和新加坡益閣新能源、雙傑電氣、港能投等企業成立合資公司，聯合拓展光伏項目。截至期末，中新綠能及參股公司累計完成併網474MW，同比增長356%，在建項目211MW。光伏業務即將進入收穫期，爲未來發展蓄勢。
產業投資持續發力，區中園不動產管理平台爲輕資產拓展蓄力期內公司新增認繳投資基金10 支，認繳額9 億，新設一支規模3 億的直投基金，專注於“專精特新”及其他科技領域，新增直投項目11 個。截至期末，公司產業投資累計認繳47 支，金額約42 億。所投項目上市、已報會及擬報會項目達92 個。累計直投科技項目36 個，金額5.6 億，拉動總投資58.6 億，促進園區發展協同。期內公司成功發行新創業公司債10 億元，票面利率2.9%，爲進一步拓展產業投資業務蓄力。區中園項目同樣開啓資本化之路。不動產私募基金管理平台中新園瑞以及招商運營平台智新天鴻成立，爲未來輕資產擴展打下基礎。
風險提示：土地市場下行；長三角經濟下行；新能源業務拓展不及預期。