拓展規模擴面提質，四大板塊協同助力業績騰飛，給予“買入”評級綠城服務以物業服務爲根基、以生活服務與城市服務爲兩翼，股權獨立，第三方拓展佔比高企。公司物業服務板塊在管面積保持增長，儲備面積充足，園區服務、諮詢服務和科技服務業務協同發展、穩中有進。我們預計公司2024-2026 年歸母淨利潤爲7.41、8.95、10.18 億元，對應EPS 爲0.23、0.28、0.32 元，當前股價對應PE 爲12.4、10.3、9.0 倍。首次覆蓋，給予“買入”評級。
收入增長盈利能力穩定，第三方拓展佔比高企公司2018-2023 年營業收入連續穩健增長，2023 年實現營收174.11 億元，同比增長17.1%；實現核心經營利潤12.96 億元，同比增長32.1%。公司主要通過與央國企及行業頭部客戶參股或者戰略合作等方式進行業務擴張，截至2023 年末，公司在管面積和儲備面積中來自關聯方綠城中國的佔比分別爲15.7%和8.0%，第三方在管面積佔比高於同行，在合作央國企客戶超200 家。
物業服務穩健壓艙，管理面積持續擴張
由於在管面積穩定增長，公司2023 年物業服務收入111.0 億元，同比增長17.5%，佔主營收入的63.8%，物業服務毛利率爲13.0%，同比提升0.9 個百分點。公司聚焦區域深耕，形成了杭州、寧波、合肥等多個高市佔深耕區域。截至2023 年末公司在管面積達448.4 百萬方，同比增長16.7%，其中住宅業態佔比約80%。
公司2023 年平均物業費爲3.24 元/平/月，新拓存量住宅平均單價3.65 元/平/月，項目收繳率95.2%。截至2023 年末公司非住宅業態項目在管面積佔比20.3%，新拓非住營收佔比提升3.4 個百分點至46.9%，未來非住業態佔比提升空間較大。
園區服務、諮詢服務、科技服務協同發展，穩健增長公司2023 年園區服務、諮詢服務和科技服務主營收入佔比分別爲20.5%、13.2%和2.5%，分別同比+25.0%、+11.1%、-12.6%。三大板塊完善了公司在文化教育、居家生活、資產管理、地產諮詢、數字化建設等領域的建設，是公司實現全生活場景和地產全生命週期物業服務的重要補充，公司有望依託四大板塊的協同發展，實現收入和盈利的雙重提升。
風險提示：房地產行業加速下行、公司拓展速度不及預期。