公司發佈23 年業績公告，營業收入同比減少27.9%至1807.4 億元，歸母淨利128.5 億元，剔除公允值變動影響後的歸母核心淨利潤同比減少49.6%至113.5 億元。
開發業務毛利率探底，運營及服務收入保持穩增。受行業整體下行影響，公司開發業務承壓，收入同比減少31%至1559 億元，毛利率進一步下滑6.9pct 至11.0%，有望築底企穩。經營性業務持續增長，持有物業租金收入同比增長9%，毛利率提升至76%；物業服務收入毛利率提升2pct 至31.0%， 在管面積實現3.6 億方。
銷售持續承壓，拿地聚焦核心城市。23 年公司實現全口徑銷售額1735 億元，全口徑銷售面積1080 萬方，同比分別下降13.9%/15.5%，降幅相較去年收窄。23 年新增土儲368 萬方，權益拿地銷售比23%。雖然新增貨值不足支撐公司銷售額增長，但能一定程度上維持公司銷售的可持續性。23 年拿地聚焦西安、成都等西部及長三角區域核心城市，總土儲中一、二線城市佔總建面比例提升至72%。公司新增土儲樓面均價9730 元/方，而全部土儲的平均成本僅爲4705 元/方，投資質量明顯提升。
穩步有序壓降負債，償債鋪排清晰。2023 年，公司整體實現經營性現金流爲正。公司穩步有序壓降負債，截至23 年末，有息負債爲1926 億元，同比下降7.4%，其中24 年內到期債務餘額147 億元，佔比約爲8%（截至3 月22 日），24 年境內公司債餘額僅爲60 億元，且26 年底前無境外到期公開債。 公司核心債務指標良好， 23年末，公司處於三條紅線綠檔，剔除預收賬款後資產負債率、淨負債率、剔除預售監管資金及受限資金後的現金短債比分別爲60.4%、55.9%、1.36 倍。債務結構持續優化，平均貸款年限拉長至7.85 年，境外債務佔比下降至17.7%。截至23 年末，公司經營性物業貸餘額474 億，24 年初至今存量項目經營性物業貸置換增額110 億以上，公司持有的經營性資產仍有融資空間。
維持買入評級，調整目標價至10.37 港元。根據公司披露數據和經營近況，調整對銷售增速、毛利率及費用率的預測， 調整後 23-25 年歸母淨利潤預測值爲128.5/113.6/98.9 億元（原預測 23-25 年爲 210.4/225.9/250.8 億元）。參考可比公司，給予公司 2024 年 PE 估值爲5.6x，對應目標價10.37 港元。（1 港元=0.907 人民幣）
風險提示：市場超預期下行。政策寬鬆不及預期。行業信用風險進一步蔓延。