圖片系AI生成
4月16日，國家統計局發佈2024年1季度房地產市場基本情況，受去年基數較高影響，房地產投資、銷售、融資各項指標仍保持同比下降態勢，但銷售、新開工等指標降幅較1-2月份有所收窄，樓市仍處於築底階段。
樓市交易存在的堵點之一：“二手房出售難，置換鏈條不暢”
銷售端數據顯示，1-3月，新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，降幅比1-2月收窄1.1個百分點；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，降幅收窄1.7個百分點；住宅銷售額下降30.7%，降幅收窄2個百分點。
樓市正面臨巨大的去庫存壓力。3月末，新建商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%。其中，一手住宅待售面積增長23.9%，該指標已連續30個月正增長。此外，根據克而瑞數據顯示，全國百城新建商品住宅庫存去化週期爲25個月，遠超18個月紅線，再創歷史高位。
二手房市場去庫存壓力更大，2023年上半年以來，各地二手房掛牌量激增，維持高位達一年，目前各地掛牌量均處於歷史新高位。據統計，目前北京二手房掛牌量突破14.7萬套，從春節後50天內淨增1萬套；上海二手房掛牌量已突破20萬套；廣州二手房掛牌量達16.7萬套；深圳二手房掛牌量5.9萬套，較3月增加近5000套。
根據克而瑞數據顯示，3月，重點22城二手房成交量較2月明顯拉升，但這和二手房價格持續下跌有關，是“以價換量”的結果。此外，各地二手房交易週期持續拉長。從上海二手房市場情況來看，據統計，上海3月二手房平均帶看次數爲35次，平均成交週期131天，也就是說，目前在上海成交一套二手房，平均需要中介帶看35次左右，預計的成交週期爲131天。議價空間也從2023年3月份平均3.2%左右上漲到目前的6%-8%。
從需求端來看，中低收入者有效購房需求不足，但目前仍存在大量的改善性購房群體。七普調查數據顯示，廣東、上海、北京、浙江家庭住宅一戶式佔比超25%，同時，廣東、上海人均居住面積小於20平米家庭佔比超25%。
業內人士指出，新房和二手房銷售陷入僵局，主要是由於改善性購房群體因爲舊房賣不出去或交易週期過長，購房需求被抑制，需要率先完成舊房的出售。二手房已成爲市場銷售環節裏最大的堵點，只要二手房賣不出去，大量有置換需的改善群體不僅拿不到首套房的資格，享受不到政策的紅利，而且還沒有充裕的資金完成置換，相應地，新房市場也就無法發力。
住房“以舊換新”政策“對症下藥”
多地出臺住房“以舊換新”政策，旨在疏通二手房交易時間長、掛牌量大、手續繁瑣等阻礙交易的堵點，力爭有效促進一二手房流通，助力樓市預期轉好。鄭州等城市推出的住房“以舊換新”政策能否成爲激活潛在需求的“大招”，成爲近期業界關注的熱點。
（1）鄭州“以舊換新”實現了二手房與新房、保障房的聯動，是推進三大工程的有效工具。
4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局等六部門聯合印發《鄭州市促進房產市場“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》，計劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。緊隨其後，無錫梁溪區、江蘇海安、江蘇常熟等城市也相繼推出商品房“以舊換新”政策。
以鄭州爲例，其“以舊換新”分兩種方式同步推進：一是政府指定鄭州城市發展集團有限公司作爲政府指定的收購主體，面向市場收購二手住房並促成“以舊換新”，計劃試點階段完成500套，全年計劃完成5000套；二是通過政策鼓勵，促進二手房經紀機構、開發商和換（購）群衆等多元主體協同參與，同時創建交易過戶綠色通道，通過市場化交易實現“賣舊買新、以舊換新”5000套。同時，對於通過這兩種方式換購新建商品住房的群衆，現行的契稅補貼30%政策將延續到2024年12月31日。
鄭州模式將地方政府、國企/城投公司、開發商、中介機構、購房者等多方市場主體聯繫在一起，通過城投收儲、市場化運作、政府財政稅收支持，合力推動“以舊換新”。
此外，根據4月15日發佈的政策細則來看，收購的二手房源，一般是房齡20年以內的商品房，後續將用於鄭州市的保障性租賃住房。
和之前“以舊換新”的政策相比，此次“鄭州模式”不僅可實現二手房與新房的聯動，還實現了與保障房的聯動，成爲推進三大工程的有效工具。通過收購二手房，快速增加保障房的供應，縮短建設週期，提高住房保障效率。同時，這也有助於緩解新建保障房項目的資金壓力，實現住房資源的合理配置和高效利用。
（2）各地因城施策，形成三種模式多元搭配格局。
根據鈦媒體APP統計，自2023年以來，已經有超過30個城市明確表態支持住房“以舊換新”，住房“以舊換新”已經從過去開發商和中介機構“試點+自發”行爲，升級爲政府主導的主流政策調控工具，核心目標是加快房產流動，打通置換鏈條，激活改善性需求入市，助推新建商品房和二手房市場成交，提振市場信心。
總結來看，目前全國住房“以舊換新”政策共三種模式：委託中介機構“幫賣”舊房、減免契稅或財政補貼、通過國資平台或城投下場直接收購。
第一種模式：中介機構“幫賣”模式
一般由意向客戶、開發商、中介簽訂帶有兜底性質的三方協議，客戶向開發商交納定金鎖定意向房源，中介集中資源推售舊房，在期限內若舊房賣出，可按流程購買新房，反之則退還新房認購金。中介優先售房有助於提升交易效率，開發商項目去化率也可得到保障，如果順利完成交易，則是雙贏的局面。
據統計，目前約三分之二的城市採用該模式，淄博、寧波、鹽城、濟南、武漢、重慶、杭州臨平等城市均採取這種模式推出“換新購”服務，這種模式也成爲了開發商項目層面新的鎖客營銷手段，萬科、保利、越秀、綠地等房企均有推出“放心買”產品。
中介資源及銷售能力是“幫賣”模式實現置換閉環的關鍵，此外，由於不少城市二手房掛牌量處於高位，購房者要想快速出手舊房，仍需在價格方面做出讓步。
第二種模式：減免契稅或財政補貼
政策補貼的對象主要是購房者，補貼模式有：新購房款的0.5%-3%，新購住房繳納契稅的30%-100%，退還出售舊房繳納的全部或部分契稅；此外，嘉興海寧還出臺了鼓勵房企回購舊房的專項補貼。
據統計，有三分之一的城市選擇了該模式，這些城市房價處於中等水平，新房平均房價在9000-16000元/㎡，二手房平均房價在8400-15000元/㎡；目前各城市“以舊換新”政策補貼力度，摺合當地新房總價約0.5%-3%，每套補貼額均值在17000-18000元左右。
業內人士指出，該模式操作相對簡單，其難點在於補貼力度的把握。補貼額度太低，對置換客無吸引力，起不到對市場的拉動作用；補貼額度太高，則會加劇地方財政壓力。
第三種模式：回購
目前市場上回收主體主要有國資平台或開發商兩類，鄭州、無錫、鹽城等少數城市採用該種模式。國資平台或開發商制訂二手房收購計劃，滿足一定條件的舊房，可置換房企推出的新房，專業評估公司對“賣舊”的房屋進行估價，在買賣雙方就價格達成一致後，用舊房價抵扣部分新房款。
地方國資平台回收的舊房，一般作爲保障房和人才公寓房源；政府回收模式適用於保障房任務重的大中型城市，需要有一定產業基礎及租賃客群。此外，舊房回購模式目前一般要求購房者在指定樓盤購買新房，選擇性受到了一定的限制，一定程度上影響了“以舊換新”政策的落地效果。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“國資平台快速大規模回收二手房存在一定的難點，一方面，企業受財力和債務約束，另一方面如果沒有更好的方法來匹配供需，可能會導致手上的房源消化不良，使得這項工作難以爲繼。”
資金來源是最大難題
住房“以舊換新”政策理論上屬於一舉多得：不僅有利於打通一二手房置換鏈條、促進二手房週轉、新房去化，還豐富了保障房的供給，但具體實施還有諸多難題待解。
首先，無論是財政稅收補貼，還是國資平台直接回購二手房，都需要資金支持，資金來源是最大難題。國資平台回購二手房，除了前期收購費用，還需要後期改造費用。通過出租回籠資金，以目前的租金回報率計算，需要一個相當漫長的過程，這對實施主體的資金實力是個巨大考驗。
業內人士指出，資金來源是制約計劃落地和推廣複製的最關鍵要素。
以鄭州爲例，嵩山論市指出：“從鄭州的債務壓力看，鄭州市爲河南省債務負擔最爲沉重的地市，城投債存續餘額與一般公共預算收入的比率高達5.51倍，近年增幅亦爲全省最大。而鄭州的債務償還主要集中在2024和2025年，一定程度上債務壓力對‘二手收儲’計劃有一定阻礙。”
對於資金來源，嵩山論市建議：“一方面，積極推進地產股權基金和REITs，通過股權融資和地產基金，作爲REITs上市之前的主要融資手段，之後使用REITs上市退出，完成資金循環。另一方面，作爲市場化經營主體，可以發力ABS發行、銀行間和交易所債券等多種金融產品，甚至通過保租房方向嘗試突破融資限制。”
其次，如果居民賣掉舊房，卻對新房的交付沒有信任，那麼“賣舊買新”就無法實現，因此“保交付”仍是重中之重。
最後，打通交易鏈各個環節，以保護購房者權益爲底線，至關重要。一方面，要保證資金及交付安全，“賣一買一”兩個不同流程中要實現資金的全流程、封閉式流轉。另一方面，舊房作價要合理合規，根據置換模式設置價格評估機制。比如，鄭州委託專業房地產評估機構，對待收購二手住房進行價值評估。
（本文首發於鈦媒體APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）